Das Wichtigste in Kürze: Der BGH hat am 28. Januar 2026 entschieden (VIII ZR 228/23): Ein Mieter hat keinen Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung, wenn er damit mehr einnimmt, als ihn die Wohnung selbst kostet. Wer ohne Erlaubnis gewinnbringend untervermietet, riskiert die Kündigung. Für Eigentümer ändert sich nichts. Rent-to-Rent mit Zustimmung des Eigentümers bleibt zulässig; problematisch ist die Untervermietung ohne Erlaubnis.
Am 28. Januar 2026 hat der Bundesgerichtshof entschieden: Ein Mieter hat keinen Anspruch darauf, dass sein Vermieter eine gewinnbringende Untervermietung erlaubt (Urteil vom 28.01.2026, Az. VIII ZR 228/23, Pressemitteilung des BGH). Wer ohne Erlaubnis untervermietet und dabei mehr einnimmt, als ihn die Wohnung selbst kostet, riskiert die Kündigung. Was bedeutet das für dich als Eigentümer, für Rent-to-Rent-Betreiber und für deine Versicherung? Das klärt dieser Artikel.
Das BGH-Urteil im Überblick: Was wurde entschieden?
Der Fall: Ein Berliner Mieter hatte seit 2009 eine Zweizimmerwohnung für 460 Euro Nettokaltmiete gemietet. Wegen eines vorübergehenden Auslandsaufenthalts vermietete er sie ab 2020 ohne Erlaubnis für 962 Euro nettokalt (insgesamt 1.100 Euro monatlich) an zwei Untermieter weiter. Die Vermieterin mahnte ihn ab und kündigte anschließend fristgemäß.
Der BGH hielt die Kündigung für wirksam, weil der Mieter ohne Erlaubnis untervermietet und damit seine Pflichten nicht unerheblich verletzt hatte (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Und er stellte klar: Ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung nach § 553 Abs. 1 BGB liegt nicht vor, wenn der Mieter damit Gewinn erzielt, der über die Deckung seiner eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgeht.
Konkret bedeutet das:
- Wer untervermietet, um seine eigenen Wohnkosten zu senken, hat weiterhin ein berechtigtes Interesse.
- Einnahmen über die eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinaus begründen keinen Anspruch auf Erlaubnis.
- Offen gelassen hat der BGH, ob Zusatzleistungen wie die Überlassung von Möbeln einen höheren Untermietpreis rechtfertigen können.
- Das Urteil betrifft den Anspruch des Mieters auf Erlaubnis. Erteilt der Vermieter seine Zustimmung, liegt keine unerlaubte Untervermietung vor (§ 540 BGB).
Was das Urteil für Rent-to-Rent bedeutet
Das Urteil trifft Mieter, die ihre Wohnung ohne Erlaubnis teurer weitervermieten, zum Beispiel über Airbnb. Rent-to-Rent als Geschäftsmodell ist damit nicht verboten. Seriöse Betreiber mieten mit Zustimmung des Eigentümers an, meist mit einem Vertrag, der die Weitervermietung an Feriengäste ausdrücklich erlaubt. Ohne Erlaubnis darf ein Mieter die Wohnung nicht an Dritte weitervermieten (§ 540 BGB). Neu ist: Einen Anspruch auf diese Erlaubnis hat er nach dem Urteil nicht, wenn er damit Gewinn erzielen will.
Achtung: Wer ohne Erlaubnis gewinnbringend untervermietet, gibt dem Vermieter einen Kündigungsgrund. Im BGH-Fall war es eine fristgemäße Kündigung nach Abmahnung. Die unbefugte Überlassung an Dritte kann nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB auch eine fristlose Kündigung tragen, in der Regel erst nach Abmahnung. Prüfe deshalb, ob dein Vertrag die Weitervermietung an Gäste ausdrücklich erlaubt.
Was bedeutet das Urteil für dich als Eigentümer?
Hier kommt die gute Nachricht: Für Eigentümer, die ihre eigenen Ferienunterkünfte vermieten, ändert sich durch das Urteil nichts. Du vermietest dein Eigentum — kein fremdes. Das Urteil betrifft Mieter, die ohne Erlaubnis ihres Vermieters gewinnbringend untervermieten.
Ob du als Eigentümer davon profitierst, etwa durch weniger Konkurrenz, lässt sich heute nicht seriös beziffern. Klar ist: Angebote ohne Erlaubnis des Eigentümers werden riskanter. Wer mit Zustimmung arbeitet, ist nicht betroffen.
Wenn du an einen Rent-to-Rent-Betreiber vermietest: Regle die Weitervermietung an Feriengäste im Vertrag ausdrücklich. Dazu gehören die Erlaubnis selbst, wer welche Versicherung abschließt und wer für Schäden durch Gäste haftet.
Rechenbeispiel: Warum Legalität allein nicht reicht
Auch als Eigentümer bist du nicht automatisch auf der sicheren Seite. Angenommen, ein Eigentümer vermietet seine Eigentumswohnung über Airbnb — legal, alles korrekt. Dann verursacht ein Gast einen Wasserschaden. Gesamtschaden: 20.800 Euro (Trocknung 8.400 Euro, Sanierung 10.200 Euro, Mietausfall 2.200 Euro). Ist die Kurzzeitvermietung in der Wohngebäudeversicherung nicht angezeigt oder nicht eingeschlossen, kann der Versicherer die Leistung kürzen oder ablehnen.
Die Lektion: Legal vermieten ist die Grundlage. Aber ohne die richtige Versicherung nützt dir die beste Rechtsgrundlage nichts, wenn ein Schaden eintritt.
Versicherung und BGH-Urteil: Die 3 kritischen Fragen
1. Wie sind Rent-to-Rent-Betreiber versichert?
Das hängt vom Betreiber ab. Wichtig ist: Als Hauptmieter brauchst du andere Bausteine als ein Eigentümer.
- Die Gebäudeversicherung schließt in der Regel der Eigentümer ab. Kläre mit ihm, dass sie die Ferienvermietung einschließt.
- Die private Haftpflicht reicht für eine gewerbliche Vermietung meist nicht. Du brauchst eine Betriebshaftpflicht.
- Für deine eigene Einrichtung brauchst du eine Inventarversicherung.
Risiko: Kommt ein Gast in deiner Wohnung zu Schaden, haftest du als Betreiber dafür, als Einzelunternehmer auch mit deinem Privatvermögen. Bei Personenschäden summieren sich Behandlungskosten, Schmerzensgeld und Verdienstausfall schnell. Ohne passende Haftpflicht trägst du das selbst.
2. Was passiert mit der Versicherung, wenn die Vermietung nicht erlaubt ist?
Das ist der Punkt, den viele übersehen: Versicherer können die Leistung kürzen oder verweigern, wenn du Obliegenheiten verletzt oder eine Gefahrerhöhung nicht anzeigst (§§ 23 ff. VVG, § 28 VVG). Das kann zum Beispiel passieren, wenn die Kurzzeitvermietung im Vertrag nicht angegeben ist. Wie stark gekürzt wird, hängt vom Verschulden und davon ab, ob der Verstoß für den Schaden ursächlich war.
Beispiel: Vermietung ohne Genehmigung
Angenommen, jemand vermietet in einer Stadt mit Zweckentfremdungsverbot ohne die nötige Genehmigung über Airbnb. Dann droht ein Bußgeld der Stadt. Verletzt sich zusätzlich ein Gast und war die Vermietung dem Versicherer nicht korrekt angezeigt, gibt es Streit über die Leistung. Ob der Versicherer am Ende zahlt, hängt vom Vertrag und vom Einzelfall ab. Welche Regeln in welchen Städten gelten, liest du in Zweckentfremdungsverbot 2026: Wo du aufpassen musst.
3. Wie schützt du dich als Eigentümer richtig?
Die Formel ist einfach: Erst die rechtliche Grundlage klären, dann richtig versichern, dann vermieten. Als Eigentümer brauchst du:
- Gastgeber-Haftpflichtversicherung mit mindestens 5 Mio. Euro Deckungssumme
- Inventarversicherung für deine Einrichtung (explizit für gewerbliche Kurzzeitvermietung)
- Gebäudeversicherung mit Klausel für Ferienvermietung
- Mietausfallversicherung für den Fall, dass die Wohnung nach einem Schaden unbewohnbar ist
Du willst wissen, ob deine aktuelle Absicherung diese Punkte abdeckt? In unserer kostenlosen Gastgeber-Checkliste findest du die 10 wichtigsten Fragen, die du dir als FeWo-Vermieter stellen musst: Hier die Gastgeber-Checkliste herunterladen.
Was Rent-to-Rent-Betreiber jetzt tun sollten
Wenn du als Hauptmieter Ferienwohnungen betreibst, prüfe jetzt deine Verträge. Entscheidend ist, ob der Eigentümer die Weitervermietung an Feriengäste ausdrücklich erlaubt hat. Deine Optionen:
- Zustimmung schriftlich sichern: Lass dir die Weitervermietung an Feriengäste ausdrücklich und schriftlich erlauben, am besten direkt im Mietvertrag
- Gewerbemietvertrag verhandeln: Mit dem Vermieter einen Gewerbemietvertrag abschließen, der die Kurzzeitvermietung explizit erlaubt
- Ohne Zustimmung nicht weitervermieten: Einen Anspruch auf Erlaubnis zur gewinnbringenden Untervermietung hast du nach dem Urteil nicht. Fehlt die Zustimmung, riskierst du Abmahnung und Kündigung
- Eigentum erwerben: Dann brauchst du keine Erlaubnis eines Vermieters. Teilungserklärung, Hausordnung und lokale Regeln wie ein Zweckentfremdungsverbot gelten trotzdem
- Professionell absichern: Unabhängig vom Modell brauchst du eine Versicherung, die Kurzzeitvermietung explizit abdeckt
Plattformen reagieren: Airbnb und Booking.com
Die Plattformen selbst sind durch das Urteil nicht direkt betroffen. Für deine Absicherung lohnt trotzdem ein Blick auf AirCover für Gastgeber, das Schutzprogramm von Airbnb:
- Der Schutz bei Sachschäden reicht laut Airbnb bis zu 3 Millionen US-Dollar (Stand: Oktober 2026, Airbnb)
- Nach Angaben von Airbnb ist dieser Schadensschutz keine Versicherung (Airbnb-Hilfe)
- Die Erstattung beantragst du innerhalb von 14 Tagen nach dem Check-out und musst den Schaden belegen
Mehr dazu in Airbnb Versicherung: Reicht AirCover für deutsche Gastgeber?
Langfristige Auswirkungen auf den FeWo-Markt
Wie stark das Urteil den Markt verändert, ist offen. Unsere Einschätzung:
- Professionalisierung: Betreiber mit klaren Verträgen und Zustimmung des Eigentümers haben einen Vorteil
- Weniger Untervermietung ohne Erlaubnis: Sie wird rechtlich riskanter
- Höhere Standards: Professionelle Vermieter investieren in Qualität, Ausstattung und Versicherung
Für Eigentümer und Betreiber mit sauberen Verträgen ist das eine Chance. Die Frage ist nur: Bist du richtig aufgestellt? Hast du die Versicherungen, die du brauchst — nicht nur für den Normalfall, sondern für den Worst Case?
Prüfe jetzt deine Absicherung mit unserer kostenlosen Gastgeber-Checkliste: Zur Checkliste
FAQ — BGH-Urteil Untervermietung 2026
Darf ich als Eigentümer weiterhin meine Ferienwohnung über Airbnb vermieten?
Ja. Das BGH-Urteil betrifft Mieter, die ohne Erlaubnis gewinnbringend untervermieten. Als Eigentümer hast du das Recht, dein Eigentum zu vermieten — vorausgesetzt, du hältst lokale Vorschriften ein (z. B. Zweckentfremdungsverbot in bestimmten Städten). Achte darauf, dass deine Versicherung die Kurzzeitvermietung explizit abdeckt.
Kann mein Vermieter mir wegen der Untervermietung kündigen?
Wenn du ohne Erlaubnis deines Vermieters gewinnbringend untervermietest, riskierst du die Kündigung. Im BGH-Fall war es eine fristgemäße Kündigung nach Abmahnung. Die unbefugte Überlassung an Dritte kann nach § 543 BGB auch eine fristlose Kündigung tragen, in der Regel erst nach Abmahnung. Hast du eine Erlaubnis, liegt keine unbefugte Untervermietung vor. Einen Anspruch auf Erlaubnis hast du nach dem Urteil aber nicht, wenn du mit der Untervermietung mehr als deine eigenen Wohnkosten einnehmen willst.
Was zählt als „Gewinn“ bei der Untervermietung?
Gewinn ist nach dem BGH alles, was über die Deckung der eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgeht, also etwa über die anteilige Miete. Ob Zusatzleistungen wie die Überlassung von Möbeln einen höheren Untermietpreis rechtfertigen, hat der BGH ausdrücklich offengelassen.
Welche Versicherung brauche ich als Ferienwohnungs-Eigentümer?
Als Eigentümer brauchst du mindestens eine Gastgeber-Haftpflichtversicherung (min. 5 Mio. Euro Deckung), eine Inventarversicherung für gewerbliche Kurzzeitvermietung, eine Gebäudeversicherung mit FeWo-Klausel und idealerweise eine Mietausfallversicherung. Eine ausführliche Übersicht findest du in unserem Leitfaden zur Ferienwohnung-Versicherung.
Zahlt die Versicherung, wenn ich ohne Erlaubnis untervermiete?
Nicht unbedingt. Versicherer können bei Obliegenheitsverletzungen oder einer nicht angezeigten Gefahrerhöhung die Leistung kürzen oder verweigern (§§ 23 ff., 28 VVG). Verstößt deine Vermietung gegen den Mietvertrag oder lokale Vorschriften und weiß der Versicherer nichts davon, ist dein Schutz gefährdet. Kläre deshalb vor dem Start, dass dein Vertrag die Kurzzeitvermietung ausdrücklich einschließt.
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