Das Wichtigste in Kürze: Wer eine Ferienwohnung gewerblich vermietet, braucht fünf Versicherungen als Fundament: Gebäudeversicherung, Betriebshaftpflicht, Inventar- beziehungsweise Inhaltsversicherung, Ertragsausfallversicherung und Rechtsschutz. Private Hausrat- und Haftpflichtpolicen greifen bei gewerblicher Vermietung nicht, deshalb müssen Nutzung als Ferienunterkunft, Leerstand und Elementarschäden dem Versicherer ausdrücklich gemeldet und abgedeckt werden.
Video: So sichert ein Versicherungsexperte seine eigene Ferienwohnung ab.
Du vermietest eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus und fragst dich, ob du richtig abgesichert bist? Dann bist du hier genau richtig. Als Versicherungsexperte und aktiver Ferienwohnungs-Betreiber kenne ich beide Seiten: die Beratung aus über 2.000 Gesprächen und die Praxis aus dem täglichen Betrieb von 16 möblierten Apartments.
In diesem Leitfaden zum Thema Ferienwohnung versichern erfährst du, welche Versicherungen du als Gastgeber wirklich brauchst, wo die größten Lücken in Standardpolicen lauern und wie du deine Ferienunterkunft lückenlos absicherst — ohne zu viel zu bezahlen.
Beispiel: Angenommen, in einer Ferienwohnung kommt es zu einem Leitungswasserschaden – die Unterkunft steht unter Wasser, das Mobiliar ist hin, und die Einheit ist zwei Monate in der Hauptsaison nicht vermietbar. Greifen Inventar- und Ertragsausfallschutz, erhält der Gastgeber den Schaden am Mobiliar plus die entgangenen Hauptsaison-Einnahmen, in diesem Beispiel rund 9.000 € Entschädigung. So läuft die Kalkulation normal weiter.
Ferienwohnung versichern: Warum Standardversicherungen nicht reichen
Viele Gastgeber glauben, dass ihre bestehende Wohngebäude- und Hausratversicherung auch die Ferienwohnung abdeckt. Allerdings ist das ein teurer Irrtum.
Das Problem: Standardpolicen sind für selbstgenutzten Wohnraum konzipiert — nicht für gewerblich genutzte Ferienunterkünfte mit ständigem Gästewechsel. Sobald du deine Wohnung über Airbnb, Booking.com oder andere Plattformen vermietest, ändern sich die Spielregeln (siehe auch die Schadenstatistik des GDV):
- Erhöhtes Schadensrisiko: Ständig wechselnde Gäste bedeuten mehr Abnutzung, mehr Unfälle, mehr Schadenspotenzial.
- Gewerbliche Nutzung: Die meisten privaten Policen schließen gewerbliche Nutzung explizit aus.
- Leerstand: Nach 60 bis 90 Tagen ohne Bewohner gilt bei vielen Policen eine erhöhte Gefahrenlage.
- Verkehrssicherungspflicht: Als Vermieter haftest du persönlich mit deinem gesamten Privatvermögen.
Die 5 Versicherungen, die jeder Gastgeber braucht
Egal ob du eine einzelne Ferienwohnung oder ein ganzes Portfolio betreibst — wenn du deine Ferienwohnung versichern willst, bilden diese fünf Versicherungen das Fundament deiner Absicherung.
1. Gebäudeversicherung
Was sie abdeckt: Schäden am Gebäude selbst durch Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel.
Warum du sie brauchst: Dein Gebäude ist dein größtes Asset. Ein Brand oder ein Rohrbruch kann Schäden im sechsstelligen Bereich verursachen. Ohne Gebäudeversicherung trägst du dieses Risiko allein. Deshalb ist sie die wichtigste Police, wenn du deine Ferienwohnung versichern möchtest.
- Melde dem Versicherer die Nutzung als Ferienunterkunft.
- Prüfe die Leerstandsklausel.
- Elementarschäden sind fast nie automatisch inkludiert.
- Achte auf eine ausreichende Versicherungssumme.
2. Betriebshaftpflichtversicherung
Die Betriebshaftpflicht übernimmt berechtigte Schadensersatzansprüche von Gästen und anderen Dritten und wehrt unberechtigte Forderungen ab. Bei gewerblicher Vermietung greift deine private Haftpflicht nicht, ohne passende Police haftest du mit deinem Privatvermögen. Ab wann sie nötig ist, welche Deckungssumme passt und worauf du im Vertrag achten musst, erklärt der Leitfaden zur Betriebshaftpflicht für Ferienwohnungen.
Beispiel: Bei einem Gast zerplatzt in der Dusche die Duschwand. Der Gast erleidet mehrere Schnittverletzungen und muss ins Krankenhaus. Ein klassischer Personenschaden: Nach §823 BGB haftet der Gastgeber auf Schadensersatz – hier kann es schnell um sechsstellige Summen gehen. Mit einer auf die Kurzzeitvermietung spezialisierten Betriebshaftpflicht lässt sich der Vorgang vollständig abgeben, inklusive Kommunikation und Abwicklung.
3. Inventar- und Inhaltsversicherung
Was sie abdeckt: Möbel, Elektrogeräte, Einrichtung — alles, was sich in deiner Ferienwohnung befindet.
Warum du sie brauchst: Eine voll ausgestattete Ferienwohnung kostet schnell 15.000 bis 30.000 Euro. Schäden durch Gäste, Wasser oder Einbruch können dieses Inventar zerstören.
- Normale Hausratversicherung deckt gewerblich genutzte Räume NICHT ab — warum das so ist und was stattdessen greift, steht im Detail unter Hausratversicherung für die vermietete Ferienwohnung.
- Versicherungssumme: 650 bis 800 €/m² Wohnfläche.
- Vandalismus durch Gäste prüfen.
Beispiel: Ein Gastgeber vermietet seine Einheit an eine größere Gruppe. Nach dem Auszug zeigen sich zwei Risse in den Fensterscheiben – Spezialscheiben, die einzeln nachgefertigt werden müssen. Die Inventarversicherung ersetzt beide Scheiben, in diesem Beispiel mit rund 4.000 €.
4. Ertragsausfallversicherung
Was sie abdeckt: Entgangene Mieteinnahmen bei vorübergehender Unbewohnbarkeit.
Warum du sie brauchst: Ein Wasserschaden macht deine Unterkunft für Wochen unbewohnbar. Die laufenden Kosten laufen weiter.
- Tarif muss explizit Kurzzeitvermietung abdecken.
- Haftzeit: üblich sind 6 bis 12 Monate.
5. Rechtsschutzversicherung
Was sie abdeckt: Anwalts- und Gerichtskosten bei Vermietungsstreitigkeiten.
Warum du sie brauchst: Streitigkeiten mit Gästen, Nachbarn oder Behörden kosten schnell 5.000 bis 20.000 Euro.
Darüber hinaus erhöht der hohe Gästewechsel das Konfliktpotenzial. Nicht jeder Versicherer nimmt Kurzzeitvermieter überhaupt auf.
Beispiel: Kurz nach der Übernahme einer Einheit gerät ein Gastgeber mit seinem Vermieter in Streit. Der Vermieter hält sich nicht mehr an Absprachen, reagiert nicht und verweigert den Zugang zur Unterkunft – während laufende Kosten und fehlende Einnahmen drücken. Mit einem auf die Kurzzeitvermietung spezialisierten Rechtsschutzbaustein kann der Gastgeber den Fall an einen spezialisierten Anwalt abgeben: saubere Abwicklung, gesparte Zeit und Nerven.
Was kostet es, eine Ferienwohnung zu versichern?
Kurz gesagt: Einen Pauschalpreis gibt es nicht. Was die fünf Policen für deine Ferienwohnung kosten, hängt vor allem von der Zahl der Einheiten, vom Standort und vom Wert von Gebäude und Einrichtung ab. Die Tabelle zeigt, welche Faktoren den Beitrag bestimmen und wo du selbst ansetzen kannst.
Was deinen Beitrag bestimmt
| Faktor | Wirkung auf den Beitrag | Was du tun kannst |
|---|---|---|
| Anzahl der Einheiten | Jede Einheit erhöht Versicherungssummen und Haftungsrisiko. | Alle Einheiten vollständig melden. Ab mehreren Einheiten einen Sammel- oder Bündelvertrag prüfen. |
| Lage und Gefährdungszone | Für den Elementarbaustein stufen Versicherer den Standort im Zonierungssystem ZÜRS Geo nach Überschwemmungs-, Rückstau- und Starkregenrisiko ein. Je höher die Gefährdung, desto teurer der Baustein. | Gefährdung deiner Adresse vorab klären, Rückstausicherung und bauliche Schutzmaßnahmen dokumentieren. |
| Bauart und Baujahr | Bauweise, Dach und Alter von Leitungen und Elektrik beeinflussen das Brand- und Leitungswasserrisiko. | Modernisierungen (Leitungen, Elektrik, Dach, Heizung) mit Jahr im Antrag angeben. |
| Ausstattungswert | Je höher der Wert der Einrichtung, desto höher die Inventarsumme und damit der Beitrag. | Inventarliste mit Neuwerten führen und nach jeder Anschaffung anpassen, damit keine Unterversicherung entsteht. |
| Vermietungsart und Auslastung | Kurzzeitvermietung mit häufigem Gästewechsel bewerten Versicherer anders als Dauervermietung oder Eigennutzung. Beim Ertragsausfall zählt der abgesicherte Umsatz. | Nutzung korrekt angeben und für den Ertragsausfall einen realistischen Jahresumsatz ansetzen. |
| Deckungssumme und Haftzeit | Höhere Deckungssummen in der Haftpflicht und längere Haftzeiten beim Ertragsausfall erhöhen den Beitrag. | Summen am tatsächlichen Risiko ausrichten, nicht am niedrigsten Preis. |
| Selbstbeteiligung | Ein höherer Selbstbehalt senkt den Beitrag. | Selbstbehalt so wählen, dass du Kleinschäden aus deiner Rücklage zahlen kannst. |
| Vorschäden | Versicherer fragen Schäden der vergangenen Jahre im Antrag ab. Sie können Beitrag und Annahme beeinflussen. | Vorschäden vollständig angeben, Ursachen beheben und die Behebung dokumentieren. |
| Bündelung | Mehrere Sparten in einem Vertrag vermeiden Lücken zwischen einzelnen Policen und können günstiger sein als Einzelverträge. | Ab der zweiten oder dritten Einheit Einzelverträge und Bündellösung durchrechnen lassen. |
Am stärksten wirken meist die gemeldete Nutzung, die Zahl der Einheiten, die Gefährdungszone des Standorts und der Selbstbehalt. Ein höherer Selbstbehalt ist bei Kleinschäden verschmerzbar, solange die großen Risiken voll gedeckt bleiben. Wie stark die Lage deines Objekts den Elementarbaustein beeinflusst, erklärt der GDV zum Zonierungssystem ZÜRS Geo.
Deinen konkreten Beitrag berechnen wir in der Beratung objektbezogen: mit deinen Einheiten, deinem Standort, deinem Ausstattungswert und dem Schutz, den du wirklich brauchst.
Privat vs. Gewerblich: Was gilt für deine Vermietung?
Die Frage, ob deine Vermietung als privat oder gewerblich eingestuft wird, ist entscheidend — und wird von vielen Gastgebern unterschätzt.
Grundregel: Versicherer werten die regelmäßige Vermietung an wechselnde Gäste in der Regel als gewerbliche Nutzung, die du melden musst. Typische Indizien:
- Mehrere Einheiten
- Hoteltypische Zusatzleistungen (Reinigung, Wäsche, Frühstück)
- Buchbar über professionelle Plattformen
- Dauerhafte Vermietung statt gelegentlicher Eigennutzung
Steuerlich ist das eine eigene Frage: Ob die Vermietung als Gewerbe gilt, entscheidet das Finanzamt nach dem Gesamtbild. Eine feste Umsatzgrenze dafür gibt es nicht.
Grauzone: Gelegentliche Vermietung kann als privat durchgehen. Jedoch solltest du deinen Versicherer in jedem Fall informieren — andernfalls riskierst du den Schutz zu verlieren.
Wann die Versicherung nicht zahlt
Eine Police schützt nur, wenn deine Angaben stimmen und du die Pflichten aus dem Vertrag erfüllst. Diese Punkte können zu Kürzung oder Ablehnung führen:
- Nutzung nicht gemeldet: Fragt der Versicherer beim Abschluss nach der Nutzung und du verschweigst die Ferienvermietung, verletzt du die vorvertragliche Anzeigepflicht (§§ 19 ff. VVG). Beginnst du erst später mit der Vermietung, kann das eine Gefahrerhöhung sein, die du anzeigen musst (§§ 23 ff. VVG). Je nach Verschulden drohen Rücktritt, Kündigung oder eine gekürzte Leistung.
- Leerstand und Frost: Viele Bedingungen verlangen, dass du eine leerstehende Wohnung regelmäßig kontrollierst und in der kalten Jahreszeit beheizt oder die Wasserleitungen absperrst und entleerst. Wer diese Obliegenheiten verletzt, riskiert Kürzungen bis zur Leistungsfreiheit.
- Grobe Fahrlässigkeit: Führst du den Schaden grob fahrlässig herbei, darf der Versicherer seine Leistung nach der Schwere des Verschuldens kürzen (§ 81 VVG). Manche Tarife verzichten ganz oder bis zu einer Grenze auf diese Kürzung. Das lohnt sich zu prüfen.
- Unterversicherung: Liegt die Versicherungssumme deutlich unter dem tatsächlichen Wert, zahlt der Versicherer nur anteilig. Das trifft oft das Inventar, wenn nach der Erstausstattung nachgekauft wurde.
- Plattform-Schutz statt Versicherung: Schutzprogramme der Buchungsplattformen sind keine eigene Versicherung von dir. Sie haben eigene Bedingungen und Ausschlüsse und ersetzen weder Betriebshaftpflicht noch Inhaltsversicherung.
Prüfe deshalb einmal im Jahr, ob Nutzung, Zahl der Einheiten und Versicherungssummen in deinen Verträgen noch zu deinem Betrieb passen.
Ferienwohnung versichern: Typische Versicherungslücken
Selbst Gastgeber mit allen fünf Grundversicherungen übersehen häufig diese Lücken:
Lücke 1: Plattform-Schutz ist keine echte Versicherung
Airbnb AirCover ist lediglich ein Kulanzprogramm mit engen Grenzen. Booking.com bietet gar keine Haftpflichtdeckung. Kein Ersatz für eigene Versicherungen.
Lücke 2: Elementarschäden nicht versichert
Hochwasser, Starkregen, Erdrutsch — dennoch bei den meisten Gebäudeversicherungen NICHT automatisch enthalten.
Lücke 3: Leerstand nicht gemeldet
Ab 60 bis 90 Tagen Leerstand greifen viele Policen nicht mehr. Folglich riskierst du eine Leistungskürzung.
Lücke 4: Schlüsselschäden nicht abgedeckt
Erneuerung der Schließanlage: 5.000 bis 15.000 €. In vielen Haftpflichtpolicen nicht enthalten.
Lücke 5: Mietsachschäden durch Gäste
Die private Haftpflicht des Gastes schließt Mietsachschäden an beweglichen Sachen häufig aus.
Ferienwohnung versichern — Checkliste
Geh diese 10 Fragen durch. Jedes „Nein“ ist eine Lücke:
So gehst du jetzt vor
Die meisten Gastgeber, die ihre Ferienwohnung versichern wollen, kennen die Lücken nicht — bis es zu spät ist.
Ich habe deshalb das Fewo Konzept entwickelt: eine systematische Absicherung speziell für Ferienwohnungs-Betreiber.
Häufige Fragen
Wann gilt die Vermietung einer Ferienwohnung als gewerblich?
Versicherer werten die regelmäßige Vermietung an wechselnde Gäste in der Regel als gewerbliche Nutzung. Typische Indizien sind mehrere Einheiten, hoteltypische Zusatzleistungen wie Reinigung, Wäsche oder Frühstück und die Buchbarkeit über professionelle Plattformen. Steuerlich entscheidet das Finanzamt nach dem Gesamtbild, eine feste Umsatzgrenze gibt es nicht. In diesem Fall greifen private Haftpflicht und Hausrat nicht, du brauchst explizit gewerbliche Policen.
Welche fünf Versicherungen braucht jeder Gastgeber?
Das Fundament bilden fünf Versicherungen: die Gebäudeversicherung gegen Schäden am Gebäude, die Betriebshaftpflicht gegen Ansprüche Dritter, die Inventar- und Inhaltsversicherung für die Einrichtung, die Ertragsausfallversicherung gegen entgangene Mieteinnahmen sowie die Rechtsschutzversicherung für Vermietungsstreitigkeiten. Gemeinsam decken sie die wesentlichen Risiken der Ferienvermietung ab.
Reicht der Schutz von Airbnb AirCover als Versicherung aus?
Nein. Airbnb AirCover ist laut Artikel lediglich ein Kulanzprogramm mit engen Grenzen, und Booking.com bietet gar keine Haftpflichtdeckung. Plattform-Schutz ist damit kein Ersatz für eigene Versicherungen. Als Gastgeber brauchst du eigene Policen, vor allem eine Betriebshaftpflicht und eine gewerbliche Inhaltsversicherung, um im Schadensfall wirklich abgesichert zu sein.
Welche typischen Versicherungslücken übersehen Gastgeber?
Selbst mit den fünf Grundversicherungen bleiben häufig Lücken: Plattform-Schutz wird mit echter Versicherung verwechselt, Elementarschäden sind in vielen Gebäudeversicherungen nicht enthalten, Leerstand über 60 bis 90 Tage wird nicht gemeldet, Schlüsselschäden sind nicht abgedeckt und Mietsachschäden durch Gäste schließt die private Haftpflicht des Gastes oft aus.
Muss ich dem Versicherer die Nutzung als Ferienwohnung melden?
Ja, du solltest deinen Versicherer in jedem Fall über die Nutzung als Ferienunterkunft informieren, auch bei nur gelegentlicher Vermietung. Andernfalls riskierst du, den Versicherungsschutz zu verlieren. Wichtig sind außerdem die Prüfung der Leerstandsklausel und der Einschluss von Elementarschäden, da diese fast nie automatisch in der Gebäudeversicherung enthalten sind.
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