Das Wichtigste in Kürze: Ab drei Ferienwohnungen wird die Versicherungsstrategie zur Kostenfrage. Einzelpolicen summieren sich schnell auf das Doppelte eines gebündelten Konzepts. Wann sich Bündelung rechnet, was Selbstbehalt-Staffeln bringen und warum der Zukauf einer weiteren Einheit die gesamte Struktur kippen kann – das zeigt dieser Artikel.
Wer eine Ferienwohnung vermietet, denkt über Versicherung nach. Wer fünf vermietet, denkt über Kosten nach. Und wer zehn oder mehr Einheiten betreibt, merkt irgendwann, dass die Versicherungsstruktur genauso strategisch geplant werden muss wie der Einkauf oder die Preisgestaltung.
Ich bin Mustafa Nemat Ali, Versicherungsexperte – und ich betreibe selbst 16 Ferienwohnungen. Die Frage, ob man mehrere Ferienwohnungen versichern soll – einzeln oder gebündelt – habe ich nicht nur für Mandanten durchgerechnet, sondern auch für mein eigenes Portfolio. Die Antwort ist nicht pauschal. Aber sie ist berechenbar.
Ab welcher Einheitenzahl sich Bündelung rechnet
Die Faustregel lautet: Ab drei Einheiten lohnt es sich, über Bündelung nachzudenken. Ab fünf Einheiten ist sie in der Regel günstiger. Aber das ist nur die halbe Wahrheit.
Entscheidend ist nicht allein die Anzahl, sondern die Homogenität des Portfolios. Drei identische Ferienwohnungen im selben Haus lassen sich problemlos in einer Sammelpolice abbilden. Drei Objekte in verschiedenen Bundesländern, mit unterschiedlichen Baujahren, verschiedenen Nutzungsarten und unterschiedlichen Werten – das ist eine andere Rechnung.
Was Versicherer bei der Bündelung honorieren:
- Gleichartige Risiken (ähnliche Gebäudetypen, ähnliche Lage)
- Zentralisierte Verwaltung (ein Ansprechpartner, ein Vertrag)
- Geringerer Verwaltungsaufwand auf Versichererseite
Was Bündelung erschwert:
- Objekte in Hochrisikolagen (Überschwemmungszone, Sturmküste)
- Gemischte Nutzung (teils privat, teils gewerblich)
- Sehr unterschiedliche Gebäudewerte
Ein konkretes Beispiel: Zwei Ferienwohnungen in einem Zweifamilienhaus in Bayern, Baujahr 2005, je 80 m², ähnliche Ausstattung. Hier ist eine Sammelpolice fast immer günstiger als zwei Einzelverträge – oft um 20 bis 35 Prozent.
Mehr zur Grundstruktur einer Ferienwohnungsversicherung findest du im Pillar-Artikel: Ferienwohnung versichern.
Was Einzelpolicen im Portfolio teuer macht
Einzelpolicen klingen nach Flexibilität. Und das sind sie auch – aber Flexibilität hat einen Preis.
1. Keine Skaleneffekte
Jede Police wird einzeln kalkuliert. Du zahlst jedes Mal die volle Grundgebühr, jedes Mal die volle Risikoprüfung, jedes Mal den vollen Verwaltungsaufschlag des Versicherers.
2. Unterschiedliche Versicherer, unterschiedliche Bedingungen
Wer fünf Einzelpolicen bei fünf verschiedenen Anbietern hat, hat im Schadenfall fünf verschiedene Ansprechpartner, fünf verschiedene Ausschlussklauseln und fünf verschiedene Fristen. Das kostet Zeit – und im Zweifel Geld.
3. Deckungslücken durch Unübersichtlichkeit
In der Praxis sehe ich regelmäßig Portfolios, bei denen einzelne Objekte schlicht vergessen wurden. Eine Ferienwohnung läuft noch über die alte Hausratversicherung des Eigentümers, eine andere hat seit dem Umbau keinen aktualisierten Versicherungswert mehr. Das sind keine Ausnahmen – das ist der Normalfall bei gewachsenen Portfolios mit Einzelpolicen.
4. Kein gemeinsamer Selbstbehalt
Bei Einzelpolicen trägt jede Police ihren eigenen Selbstbehalt. Bei einer Sammelpolice mit Selbstbehalt-Staffel kann das deutlich günstiger werden – dazu gleich mehr.
Rechenbeispiel:
Fünf Ferienwohnungen, je ca. 150.000 Euro Versicherungswert, Gebäude- und Inventarversicherung, mittlere Ausstattung. Einzelpolicen: ca. 2.800 bis 3.400 Euro Jahresprämie gesamt. Sammelpolice mit Selbstbehalt: ca. 1.800 bis 2.200 Euro. Die Differenz von rund 1.000 Euro pro Jahr ist kein Kleingeld – über zehn Jahre sind das 10.000 Euro.
Selbstbehalt-Staffeln und wie sie sich auswirken
Der Selbstbehalt ist das Instrument, mit dem du als Versicherungsnehmer aktiv Einfluss auf die Prämie nimmst. Bei mehreren Ferienwohnungen wird dieses Instrument besonders interessant.
Wie Selbstbehalt-Staffeln funktionieren:
Bei einer Sammelpolice kannst du oft einen einheitlichen Selbstbehalt pro Schadensfall vereinbaren – zum Beispiel 500 oder 1.000 Euro. Im Gegenzug sinkt die Jahresprämie spürbar. Die Logik: Du übernimmst die Kleinstschäden selbst und entlastest damit den Versicherer von Verwaltungsaufwand.
Wann das sinnvoll ist:
Wenn du als Betreiber mehrerer Einheiten ohnehin eine Liquiditätsreserve für laufende Instandhaltung hältst – was du solltest –, dann ist ein Selbstbehalt von 500 bis 1.000 Euro pro Schadensfall kein echtes Risiko. Du zahlst ihn aus der Reserve, sparst aber dauerhaft an der Prämie.
Konkrete Auswirkung:
Bei einem Portfolio von zehn Einheiten kann ein Selbstbehalt von 1.000 Euro die Jahresprämie um 15 bis 25 Prozent senken. Bei einer Gesamtprämie von 4.000 Euro sind das 600 bis 1.000 Euro Ersparnis pro Jahr – bei statistisch vielleicht einem bis zwei Kleinstschäden, die du selbst trägst.
Achtung bei der Staffelung:
Manche Versicherer bieten Staffeln an, bei denen der Selbstbehalt mit der Schadenshöhe steigt. Das klingt attraktiv, kann aber bei mittleren Schäden (5.000 bis 15.000 Euro) teuer werden. Lies die Bedingungen genau – oder lass sie lesen.
Was beim Zukauf bricht: Meldepflichten und Objektlisten
Du kaufst eine weitere Ferienwohnung. Glückwunsch. Aber hast du deinen Versicherer informiert?
Das ist keine rhetorische Frage. In der Praxis ist der vergessene Zukauf einer der häufigsten Gründe für Deckungslücken im Portfolio.
Die Meldepflicht:
Bei Sammel- oder Rahmenverträgen bist du in der Regel verpflichtet, neue Objekte innerhalb einer bestimmten Frist – oft 30 bis 60 Tage – zu melden. Tust du das nicht, kann der Versicherer im Schadenfall die Leistung kürzen oder verweigern.
Die Objektliste:
Sammelverträge arbeiten mit einer Objektliste, die alle versicherten Einheiten aufführt. Diese Liste muss aktuell gehalten werden. Klingt trivial – ist es aber nicht, wenn du mehrere Objekte in verschiedenen Regionen hast, vielleicht über verschiedene Gesellschaften oder GmbHs.
Was beim Zukauf konkret zu tun ist:
- Versicherer schriftlich informieren (E-Mail mit Lesebestätigung reicht)
- Objektliste aktualisieren lassen
- Prämienanpassung prüfen – nicht jeder Zukauf erhöht die Prämie proportional
- Prüfen, ob das neue Objekt in die bestehende Struktur passt oder eine eigene Police braucht
Ein häufiger Fehler:
Objekte, die über eine separate GmbH gehalten werden, können oft nicht in die Privatpolice des Eigentümers eingebunden werden. Hier braucht es eine gewerbliche Struktur – mehr dazu im Artikel Gewerblich oder privat versichern.
Aus unserer Beratungspraxis: 16 Einheiten in einer Struktur
Ich betreibe selbst 16 Ferienwohnungen – und ich habe die Frage „einzeln oder gebündelt?“ nicht theoretisch beantwortet, sondern durchgerechnet.
Die Ausgangslage:
16 Einheiten, verteilt auf drei Standorte in Deutschland. Unterschiedliche Baujahre (1978 bis 2019), unterschiedliche Größen (45 bis 120 m²), unterschiedliche Ausstattungsstandards. Teils in Privatbesitz, teils über eine GmbH.
Die erste Struktur (historisch gewachsen):
Über die Jahre hatte ich 11 Einzelpolicen bei vier verschiedenen Versicherern. Drei Objekte liefen noch über alte Verträge, die nie angepasst worden waren. Zwei Objekte waren unterversichert. Gesamtprämie: ca. 7.200 Euro pro Jahr.
Die neue Struktur:
Nach einer vollständigen Analyse haben wir zwei Sammelverträge aufgebaut – einen für die privat gehaltenen Objekte, einen für die GmbH-Objekte. Einheitlicher Selbstbehalt von 750 Euro pro Schadensfall. Alle Objekte auf aktuellem Versicherungswert. Gesamtprämie: ca. 4.900 Euro pro Jahr.
Ersparnis: ca. 2.300 Euro pro Jahr – bei gleichzeitig besserer Deckung und ohne Deckungslücken.
Was den Unterschied gemacht hat:
Nicht nur die Bündelung, sondern die Kombination aus Bündelung, aktualisiertem Versicherungswert und einheitlichem Selbstbehalt. Und die Trennung nach Rechtsträger – das ist ein Punkt, den viele übersehen.
Der Schadenfall, der alles bestätigt hat:
Im zweiten Jahr nach der Umstrukturierung gab es einen Wasserschaden in einer der Einheiten – Schaden ca. 8.400 Euro. Abwicklung über die Sammelpolice: unkompliziert, ein Ansprechpartner, Regulierung innerhalb von drei Wochen. Selbstbehalt: 750 Euro. Netto-Belastung: 750 Euro. Bei der alten Einzelpolice wäre der Prozess deutlich langwieriger gewesen – und die Prämie im Folgejahr wäre gestiegen.
Die Rechnung für 3, 5 und 10 Einheiten
Hier sind drei Szenarien mit konkreten Zahlen – als Orientierung, nicht als Garantie. Die tatsächlichen Prämien hängen von Lage, Baujahr, Wert und Nutzung ab.
Szenario 1: 3 Ferienwohnungen
| | Einzelpolicen | Sammelpolice |
|—|—|—|
| Jahresprämie (geschätzt) | 1.500–1.900 € | 1.100–1.400 € |
| Selbstbehalt | je 0–300 € | 500 € einheitlich |
| Verwaltungsaufwand | mittel | gering |
| Empfehlung | | Sammelpolice prüfen |
Szenario 2: 5 Ferienwohnungen
| | Einzelpolicen | Sammelpolice |
|—|—|—|
| Jahresprämie (geschätzt) | 2.800–3.400 € | 1.800–2.200 € |
| Selbstbehalt | je 0–300 € | 750 € einheitlich |
| Deckungslücken-Risiko | hoch | gering |
| Empfehlung | | Sammelpolice klar vorteilhaft |
Szenario 3: 10 Ferienwohnungen
| | Einzelpolicen | Sammelpolice |
|—|—|—|
| Jahresprämie (geschätzt) | 5.500–7.000 € | 3.200–4.200 € |
| Selbstbehalt | je 0–500 € | 1.000 € einheitlich |
| Schadenabwicklung | komplex | zentralisiert |
| Empfehlung | | Sammelpolice zwingend prüfen |
Wichtiger Hinweis zu diesen Zahlen:
Sie basieren auf typischen Portfolios mit mittlerer Ausstattung, normaler Lage und aktuellen Versicherungswerten. Objekte in Überschwemmungszonen, an der Nordseeküste oder mit besonders hochwertiger Ausstattung können deutlich abweichen. Die Rechnung ist ein Orientierungsrahmen – keine Offerte.
Häufige Fragen
Kann ich Ferienwohnungen verschiedener Eigentümer in einer Sammelpolice bündeln?
Nein. Eine Sammelpolice setzt voraus, dass alle Objekte demselben Versicherungsnehmer gehören – entweder einer natürlichen Person oder einer juristischen Person (z. B. GmbH). Objekte verschiedener Eigentümer brauchen separate Verträge, können aber beim selben Versicherer mit Rahmenkonditionen gebündelt werden.
Was passiert, wenn ich eine Ferienwohnung verkaufe – fällt sie automatisch aus der Sammelpolice raus?
Nein, automatisch passiert gar nichts. Du musst den Verkauf aktiv melden und die Objektliste aktualisieren lassen. Tust du das nicht, zahlst du weiter Prämie für ein Objekt, das dir nicht mehr gehört – und der neue Eigentümer ist nicht versichert.
Lohnt sich eine Sammelpolice auch, wenn meine Objekte in verschiedenen Bundesländern liegen?
Ja, grundsätzlich schon. Viele Versicherer bieten bundesweite Sammelverträge an. Allerdings können regional unterschiedliche Risiken (z. B. Überschwemmung in einem Bundesland, Sturmrisiko in einem anderen) die Kalkulation komplizieren. In solchen Fällen kann eine Aufteilung auf zwei Sammelverträge sinnvoller sein als ein einziger.
Ab wann brauche ich eine gewerbliche statt einer privaten Versicherung?
Das hängt nicht allein von der Anzahl der Einheiten ab, sondern von der Nutzungsintensität, der Rechtsform und dem Gesamtumsatz. Wer Ferienwohnungen über eine GmbH hält oder hauptberuflich vermietet, braucht in der Regel eine gewerbliche Struktur. Mehr dazu im Artikel Gewerblich oder privat versichern.
Wie oft sollte ich meine Sammelpolice überprüfen?
Mindestens einmal pro Jahr – und immer dann, wenn sich etwas ändert: Zukauf, Verkauf, Umbau, Nutzungsänderung, Wertveränderung. Versicherungswerte veralten schnell, besonders bei steigenden Baukosten. Eine veraltete Versicherungssumme bedeutet im Schadenfall Unterversicherung – und das kann teuer werden.
Die Frage, ob du mehrere Ferienwohnungen versichern sollst – einzeln oder gebündelt – lässt sich nicht mit einem pauschalen „immer bündeln“ beantworten. Sie hängt von deinem Portfolio ab: Anzahl, Lage, Rechtsträger, Wert, Nutzung. Was ich dir sagen kann: Die meisten Portfolios ab drei Einheiten sind falsch strukturiert – zu teuer, zu lückenhaft oder beides.
Wenn du wissen willst, wie deine Struktur aussieht, sprich mich an. Das Erstgespräch kostet dich nichts – aber die falsche Struktur kann dich im Schadenfall sehr viel kosten.
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