Ferienwohnung im Leerstand: Warum die Versicherung kürzt

Für eine Ferienwohnung ist Leerstand der Normalzustand

Wer eine Ferienwohnung vermietet, kennt das Muster: Hochsaison im Sommer, ein paar Buchungen zu Weihnachten, und dazwischen Wochen oder Monate, in denen die Wohnung einfach leer steht. Eine durchschnittliche Ferienwohnung in Deutschland kommt auf 90 bis 130 Vermietungstage pro Jahr — das bedeutet, sie steht rund 235 bis 275 Tage im Jahr ungenutzt.

Das ist kein Versagen als Vermieter. Das ist das Geschäftsmodell.

Das Problem: Dein Versicherer sieht das anders. Für ihn ist eine dauerhaft bewohnte Immobilie das Referenzmodell. Alles, was davon abweicht — und Leerstand weicht erheblich davon ab — gilt als erhöhtes Risiko. Und erhöhtes Risiko hat Konsequenzen, die du erst im Schadenfall zu spüren bekommst.

Ich betreibe selbst 16 Ferienwohnungen und habe in über 2.000 Beratungen mit Ferienwohnungs-Betreibern gesprochen. Das Thema Ferienwohnung Leerstand Versicherung ist dabei eines der am häufigsten unterschätzten Probleme — weil es unsichtbar bleibt, bis der Schaden da ist.

Wenn du noch grundsätzliche Fragen zur richtigen Absicherung hast, empfehle ich dir zunächst den Überblick auf unserer Seite Ferienwohnung versichern.

Warum der Versicherer das als Gefahrerhöhung sieht

Versicherungsverträge basieren auf einem Risikomodell. Dieses Modell geht bei Wohngebäude- und Hausratversicherungen in der Regel davon aus, dass eine Immobilie regelmäßig genutzt und kontrolliert wird. Bewohner bemerken einen tropfenden Wasserhahn, eine defekte Heizung oder ein aufgehebeltes Fenster — und handeln.

Bei einer leerstehenden Ferienwohnung fehlt genau diese Kontrolle. Ein Rohrbruch im Januar kann wochenlang unentdeckt bleiben. Ein Einbruch wird erst beim nächsten Besuch bemerkt. Ein Frostschaden entwickelt sich ungestört über Tage.

Rechtlich greift hier § 23 VVG (Versicherungsvertragsgesetz): Gefahrerhöhungen müssen dem Versicherer unverzüglich angezeigt werden. Leerstand über einen bestimmten Zeitraum — in den meisten Policen sind das 60 bis 90 Tage — gilt als solche Gefahrerhöhung. Wer das nicht meldet, riskiert nach § 26 VVG eine Leistungskürzung oder sogar die vollständige Leistungsfreiheit des Versicherers.

Das Tückische: In Standard-Wohngebäudeversicherungen ist diese Klausel oft im Kleingedruckten versteckt. Viele Betreiber lesen ihre Bedingungen nicht vollständig — und merken erst im Schadenfall, dass sie gegen eine Obliegenheit verstoßen haben.

Mehr zur richtigen Grundabsicherung deiner Immobilie findest du in unserem Artikel zur Gebäudeversicherung für Ferienhaus.

Was Gerichte entschieden haben — Kürzungen von 25 bis 75 Prozent

Die Rechtsprechung zu diesem Thema ist eindeutig: Versicherer dürfen kürzen, wenn Leerstand als Gefahrerhöhung nicht gemeldet wurde. Die Frage ist nur: wie viel?

Hier ein Überblick über relevante Entscheidungen:

• OLG-Ebene: Kürzungen von 25 Prozent wurden in Fällen bestätigt, in denen der Versicherungsnehmer zwar gegen Anzeigepflichten verstoßen hatte, aber keine grobe Fahrlässigkeit vorlag.
• LG Frankfurt: In einem Leitungswasserschaden-Fall wurde die Leistung um 75 Prozent gekürzt, weil die Wohnung über mehrere Monate ohne jede Kontrolle leerstand und der Schaden dadurch erheblich größer wurde als er hätte sein müssen.
• Haufe-Rechtsdatenbank dokumentiert Fälle mit Kürzungen um 60 Prozent, wenn Kontrollpflichten systematisch verletzt wurden.
• Eine Kürzung von 80 Prozent wurde in einem Revisionsverfahren als unverhältnismäßig verworfen — das zeigt, dass es eine Obergrenze gibt, aber die liegt deutlich höher als die meisten Betreiber erwarten.

Wichtig: Diese Quoten sind keine festen Regeln, sondern Spannen. Das Gericht bewertet immer den Einzelfall — wie lange stand die Wohnung leer, wie oft wurde kontrolliert, wie groß ist der Kausalzusammenhang zwischen Leerstand und Schaden?

Was sich aber durch alle Urteile zieht: Wer gar keine Kontrollen durchgeführt und nichts gemeldet hat, steht deutlich schlechter da als jemand, der zumindest nachweisbare Schritte unternommen hat.

Deine Anzeige- und Kontrollpflichten konkret

Was musst du als Ferienwohnungs-Betreiber konkret tun? Hier die wichtigsten Punkte:

1. Leerstandsklausel in deiner Police prüfen

Lies deine Versicherungsbedingungen und suche nach Begriffen wie „Leerstand“, „unbewohnt“, „Gefahrerhöhung“ oder „Obliegenheiten“. Die meisten Policen definieren einen Zeitraum — häufig 60 oder 90 Tage — ab dem Leerstand meldepflichtig wird.

2. Leerstand aktiv melden

Wenn deine Ferienwohnung absehbar länger als der in der Police genannte Zeitraum leersteht, melde das deinem Versicherer schriftlich. Viele Versicherer bieten dann entweder eine Anpassung der Prämie oder spezifische Auflagen an. Beides ist besser als Schweigen.

3. Regelmäßige Kontrollbesuche dokumentieren

Die meisten Versicherungsbedingungen verlangen bei Leerstand Kontrollbesuche — üblich sind Intervalle von 14 Tagen. Führe ein einfaches Kontrollprotokoll: Datum, Uhrzeit, Name der kontrollierenden Person, Feststellungen. Das ist im Schadenfall dein wichtigstes Dokument.

4. Heizung nicht vollständig abschalten

Gerade in der Nebensaison ist die Versuchung groß, die Heizung auf null zu drehen. Das ist in vielen Policen explizit verboten. Mindesttemperaturen von 5 bis 8 Grad Celsius sind häufig vorgeschrieben — und das aus gutem Grund (dazu mehr im nächsten Abschnitt).

5. Schlüsselverwaltung und Notfallkontakt

Stelle sicher, dass im Notfall jemand schnell Zugang zur Wohnung hat. Ein Nachbar, ein lokaler Hausmeisterservice oder eine Hausverwaltung — irgendjemand muss erreichbar sein und eingreifen können.

Frost, Leitungswasser und die Nebensaison

Der häufigste Schadentyp bei leerstehenden Ferienwohnungen ist der Leitungswasserschaden durch Frost. Und er ist gleichzeitig der teuerste — weil er oft wochenlang unentdeckt bleibt.

Wie das passiert: Die Heizung wird im Oktober abgestellt. Im November fällt die Temperatur unter null. Eine schlecht isolierte Leitung friert ein, platzt, und Wasser läuft unkontrolliert aus — in die Decke, in den Boden, in die Wände. Wenn der nächste Gast im Dezember einziehen soll, ist der Schaden bereits massiv.

Leitungswasserschäden sind in der Regel durch die Gebäudeversicherung abgedeckt — aber nur, wenn du deine Obliegenheiten erfüllt hast. Wer die Heizung abgestellt hat und keine Kontrollen durchgeführt hat, riskiert eine erhebliche Kürzung.

Zusätzlich relevant: Elementarschäden wie Überschwemmung oder Starkregen treffen Ferienwohnungen in Küsten- oder Berglagen besonders hart. Auch hier gilt: Leerstand erhöht das Risiko, weil niemand sofort reagiert. Mehr dazu in unserem Artikel zu Elementarschäden am Ferienhaus.

Praktische Maßnahmen gegen Frostschäden:

• Thermostat auf mindestens 8 Grad einstellen und mit einem smarten Thermometer überwachen
• Wasserhauptleitung bei längeren Leerstandsphasen absperren und Leitungen entleeren lassen
• Smarte Wassersensoren installieren, die bei Leckage sofort eine Benachrichtigung senden
• Lokalen Ansprechpartner beauftragen, der bei Alarm sofort handeln kann

Aus unserer Beratungspraxis: 9.000 Euro Leitungswasserschaden

Ein konkretes Beispiel aus meiner Beratungspraxis zeigt, wie schnell es teuer werden kann.

Der Fall: Ein Betreiber aus Norddeutschland hatte eine Ferienwohnung in einem Ostsee-Badeort. Die Wohnung stand von November bis März leer — wie jedes Jahr. Die Heizung war auf 12 Grad eingestellt, aber es gab keine regelmäßigen Kontrollbesuche. Im Februar platzte eine Leitung im Badezimmer.

Als der Betreiber die Wohnung im März für die Frühjahrssaison vorbereitete, fand er das Chaos: durchnässter Parkettboden im Badezimmer und im angrenzenden Schlafzimmer, beschädigte Möbel, feuchte Wände. Die Wohnung war für die gesamte Frühjahrssaison nicht vermietbar.

Die Schadensrechnung:

• Inventarschaden (Möbel, Bodenbelag): ca. 5.500 Euro
• Ertragsausfall für 8 Wochen Frühjahrssaison: ca. 3.500 Euro
• Gesamtschaden: ca. 9.000 Euro

Was der Versicherer zahlte: Der Versicherer anerkannte den Schaden grundsätzlich, kürzte aber um 50 Prozent — mit der Begründung, dass keine nachweisbaren Kontrollbesuche stattgefunden hatten und der Schaden bei regelmäßiger Kontrolle deutlich früher entdeckt worden wäre. Der Betreiber blieb auf 4.500 Euro sitzen.

Was er hätte tun können: Zwei Kontrollbesuche pro Monat, dokumentiert in einem einfachen Protokoll, hätten die Kürzung wahrscheinlich verhindert oder zumindest erheblich reduziert. Zusätzlich hätte ein Wassersensor für unter 50 Euro den Schaden möglicherweise auf wenige hundert Euro begrenzt.

Das ist kein Einzelfall. Es ist das Muster, das ich in der Beratung immer wieder sehe.

Häufige Fragen

Ab wann gilt meine Ferienwohnung versicherungsrechtlich als „leerstehend“?

Das hängt von deinen konkreten Versicherungsbedingungen ab. Die meisten Policen definieren Leerstand als einen ununterbrochenen Zeitraum ohne Nutzung — häufig ab 60 oder 90 Tagen. Manche Verträge haben kürzere Fristen. Lies deine Bedingungen sorgfältig oder lass sie von einem Versicherungsexperten prüfen.

Muss ich jeden Leerstand melden, auch wenn er nur wenige Wochen dauert?

In der Regel nicht, wenn der Leerstand unter der in deiner Police genannten Frist liegt. Trotzdem solltest du die Kontrollpflichten einhalten — denn auch bei kürzerem Leerstand kann der Versicherer kürzen, wenn du nachweislich keine Kontrollen durchgeführt hast und der Schaden dadurch größer wurde.

Was passiert, wenn ich den Leerstand nicht melde?

Du riskierst nach § 26 VVG eine anteilige Leistungskürzung. Bei grober Fahrlässigkeit kann der Versicherer sogar vollständig leistungsfrei werden. Die Kürzungsquoten in der Rechtsprechung liegen je nach Fall zwischen 25 und 75 Prozent.

Gibt es spezielle Versicherungen für Ferienwohnungen, die Leerstand besser abdecken?

Ja. Es gibt Tarife, die speziell auf die Situation von Ferienwohnungs-Betreibern zugeschnitten sind und Leerstand als Normalzustand einkalkulieren. Diese sind oft sinnvoller als Standard-Wohngebäudeversicherungen. Lass dich dazu individuell beraten — die Unterschiede zwischen den Tarifen sind erheblich.

Zählt ein Reinigungsbesuch als Kontrollbesuch im Sinne der Versicherung?

Das kommt auf die Formulierung in deiner Police an. Viele Versicherer akzeptieren Besuche durch Dritte (z. B. Reinigungskräfte oder Hausmeister) als Kontrolle, wenn diese dokumentiert sind und die Person in der Lage war, offensichtliche Schäden zu erkennen und zu melden. Halte das schriftlich fest.

> Checkliste für Ferienwohnungs-Betreiber: Lade unsere kostenlose Leerstand-Checkliste herunter — mit allen Kontrollpflichten, Dokumentationsvorlagen und den wichtigsten Fragen, die du deinem Versicherer stellen solltest.