Das Wichtigste in Kürze: Wenn ein Gast einen Schaden bestreitet, musst du als Vermieter zuerst beweisen, dass die Ursache aus seinem Bereich stammt – nicht umgekehrt. Erst wenn du deine eigene Sphäre ausräumst, kippt die Beweislast zum Gast. Protokoll und Zeitstempel-Fotos sind dabei entscheidend.
Der Gast hat ausgecheckt. Du betrittst die Wohnung und siehst: zerkratztes Parkett, ein Riss im Waschbecken, Brandflecken auf der Arbeitsplatte. Du schreibst dem Gast – und er antwortet: „Das war schon so.“ Jetzt beginnt das eigentliche Problem. Nicht der Schaden selbst, sondern die Frage: Wer muss was beweisen?
Dieser Artikel erklärt dir die rechtliche Ausgangslage bei Ferienwohnung Schäden Beweislast, zeigt dir, wie du dich mit dem richtigen Protokoll absicherst – und warum eine Police allein nicht reicht, wenn die Dokumentation fehlt.
Die unbequeme Regel: Die Beweislast liegt bei dir
Viele Vermieter gehen davon aus, dass der Gast beweisen muss, dass er den Schaden nicht verursacht hat. Das ist falsch.
Nach ständiger Rechtsprechung des BGH trägt der Vermieter zunächst die Beweislast dafür, dass die Schadensursache dem Obhuts- und Verantwortungsbereich des Mieters entstammt. Das hat der BGH in zwei Entscheidungen aus dem November 2004 klargestellt:
- BGH, Urteil vom 03.11.2004 – VIII ZR 28/04 (NJW-RR 2005, 381): Ist streitig, ob vermietete Räume infolge Mietgebrauchs beschädigt sind, trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass die Schadensursache nicht aus dem Verhalten eines Dritten herrührt, für den der Mieter nicht haftet.
- BGH, Urteil vom 10.11.2004 – XII ZR 71/01: Ist die Schadensursache zwischen den Vertragsparteien streitig, trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass sie dem Obhutsbereich des Mieters entstammt.
Diese Grundsätze gelten auch für Ferienwohnungen. Die Vermietung an Feriengäste ist rechtlich eine Wohnraumvermietung zum vorübergehenden Gebrauch (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB) – allgemeines Mietrecht findet Anwendung, nur bestimmte Mieterschutzvorschriften sind eingeschränkt. Eine spezifische BGH-Entscheidung zur Beweislast bei Ferienunterkünften existiert nicht; es gilt diese ständige Rechtsprechung.
Was bedeutet das für dich in der Praxis? Wenn du nicht nachweisen kannst, dass der Schaden vor dem Einzug des Gastes nicht vorhanden war, hast du schlechte Karten. Der Gast muss sich nicht entlasten – du musst ihn belasten.
Aber: Die Lage ist nicht aussichtslos. Denn die Beweislast kippt.
Was du beweisen musst — und was nicht
Der BGH hat in der Entscheidung vom 10.11.2004 (XII ZR 71/01) auch die Gegenseite geregelt: Sobald du alle Ursachen ausräumst, die in deiner eigenen Sphäre liegen, muss der Gast beweisen, dass er den Schadenseintritt nicht zu vertreten hat.
Das ist der entscheidende Mechanismus, den die meisten Ratgeber – geschrieben aus Gast-Perspektive – dir nicht erklären.
Du musst beweisen:
- Dass die Wohnung bei Übergabe in einwandfreiem Zustand war (kein vorhandener Schaden)
- Dass der Schaden nach dem Einzug des Gastes entstanden ist
- Dass keine Ursache aus deiner eigenen Sphäre vorliegt (z. B. Materialfehler, Vorschäden, Handwerkerarbeiten während der Belegung)
Du musst nicht beweisen:
- Wie genau der Schaden entstanden ist
- Wer konkret in der Gruppe den Schaden verursacht hat
- Ob der Gast vorsätzlich oder fahrlässig gehandelt hat
Wenn du also dokumentierst, dass die Wohnung vor dem Einzug schadensfrei war, und du ausschließt, dass du selbst oder Dritte in deinem Auftrag während der Belegung Zugang hatten, hast du deine Sphäre ausgeräumt. Dann ist der Gast am Zug.
Genau deshalb sind Übergabeprotokoll und Zeitstempel-Fotos keine bürokratische Pflichtübung – sie sind dein juristisches Fundament.
Das Protokoll, das im Streitfall trägt
Ein Übergabeprotokoll ist nur so stark wie seine Beweiskraft. Ein handgeschriebener Zettel ohne Datum, ohne Fotos und ohne Unterschrift des Gastes hilft dir vor Gericht kaum weiter.
Was ein tragfähiges Protokoll enthält:
- Datum und Uhrzeit – exakt, nicht „Samstag Nachmittag“
- Fotos mit Zeitstempel – am besten direkt aus der Kamera-App mit aktivierten Metadaten; alternativ per WhatsApp oder E-Mail versenden, damit der Zeitstempel extern belegt ist
- Raumweise Dokumentation – jedes Zimmer, jede Oberfläche, alle Geräte
- Unterschrift des Gastes – oder zumindest eine schriftliche Bestätigung per E-Mail, dass der Gast den Zustand akzeptiert hat
- Zustand bei Auszug – dasselbe Protokoll bei der Rückgabe, idealerweise mit dem Gast gemeinsam
Wenn du Self-Check-in nutzt – was bei vielen meiner 16 Ferienwohnungen der Fall ist – funktioniert das auch digital. Eine kurze Nachricht an den Gast nach dem Einzug mit der Bitte, eventuelle Vorschäden innerhalb von zwei Stunden zu melden, schafft eine dokumentierte Ausgangslage. Meldet sich der Gast nicht, gilt der Zustand als akzeptiert.
Wichtig: Das Protokoll schützt dich nur, wenn es vollständig ist. Fehlende Räume oder pauschale Formulierungen wie „Wohnung in gutem Zustand“ reichen nicht aus. Ich empfehle, eine Checkliste mit festen Positionen zu verwenden – Parkett, Wände, Sanitär, Elektrogeräte, Möbel, Außenbereich.
Mehr zur grundsätzlichen Absicherung deiner Ferienwohnung findest du in unserem Überblick zum Thema Ferienwohnung versichern.
Normale Abnutzung oder Schaden? Die Abgrenzung
Einer der häufigsten Streitpunkte: Was ist noch normale Abnutzung – und was ist ein ersatzpflichtiger Schaden?
Die Faustregel: Normale Abnutzung ist das, was bei vertragsgemäßem Gebrauch unvermeidlich entsteht. Dafür kann der Gast nicht haftbar gemacht werden. Ein Schaden hingegen geht über das hinaus, was bei sorgfältigem Umgang zu erwarten wäre.
| Normale Abnutzung | Ersatzpflichtiger Schaden |
|—|—|
| Leichte Kratzer auf Holzmöbeln nach Jahren | Tiefe Risse oder Brandflecken nach einem Aufenthalt |
| Verblasste Farbe an stark genutzten Stellen | Löcher in der Wand, Graffiti |
| Abgenutzte Teppichkanten | Rotweinflecken, Zigarettenverbrennungen |
| Kalkablagerungen am Wasserhahn | Abgebrochener Wasserhahn durch Krafteinwirkung |
| Glühbirne durchgebrannt | Zerstörter Lampenschirm |
Die Abgrenzung ist im Einzelfall oft nicht eindeutig. Entscheidend ist immer: Wie alt ist das beschädigte Objekt? Was wäre der Zeitwert? Und: Hätte ein sorgfältiger Nutzer diesen Schaden vermieden?
Ein neues Sofa, das nach einem einzigen Aufenthalt mit Rissen im Bezug zurückkommt, ist eindeutig ein Schaden. Ein zehn Jahre altes Sofa mit leichten Druckstellen – das ist schwieriger. Hier hilft ein Gutachter oder ein Vergleich mit dem Neuwert abzüglich Abschreibung.
Einen detaillierten Überblick über die häufigsten Schadensfälle und ihre typischen Kosten findest du in unserem Artikel über die 7 häufigsten Schäden in Ferienunterkünften.
Welche Police wann greift
Beweislast und Versicherungsschutz sind zwei verschiedene Baustellen – aber sie hängen eng zusammen. Denn selbst wenn du den Schaden beweisen kannst, zahlt die falsche Police nicht.
Hausratversicherung: Deckt in der Regel keine Schäden durch Gäste ab. Sie ist für den eigenen Hausrat des Versicherungsnehmers gedacht, nicht für gewerblich vermietete Objekte.
Wohngebäudeversicherung: Deckt Schäden am Gebäude durch Feuer, Leitungswasser, Sturm – aber keine mutwilligen Beschädigungen durch Gäste.
Inventarversicherung für Ferienwohnungen: Das ist die Police, die speziell für Schäden am Inventar durch Gäste konzipiert ist. Sie greift, wenn Möbel, Geräte oder Einrichtungsgegenstände beschädigt werden. Aber: Auch hier gilt – ohne Dokumentation kein Nachweis, ohne Nachweis keine Leistung. Mehr dazu in unserem Leitfaden zur Inventarversicherung für Ferienwohnungen.
Haftpflichtversicherung des Gastes: Wenn der Gast eine Privathaftpflicht hat, kann er damit Schäden regulieren, die er verursacht hat. Das setzt aber voraus, dass er die Haftung anerkennt – oder du sie beweisen kannst. Ohne Protokoll: schwierig.
Betreiber-Haftpflichtversicherung: Schützt dich, wenn ein Gast durch einen Mangel in deiner Wohnung zu Schaden kommt – also die umgekehrte Richtung. Unverzichtbar, aber ein anderes Thema. Details dazu in unserem Artikel zur Haftpflichtversicherung für Ferienwohnungen.
Die häufigste Falle: Vermieter haben eine Standardhausratversicherung und gehen davon aus, dass Gastschäden mitversichert sind. Das sind sie in den meisten Fällen nicht. Wenn du dir nicht sicher bist, was deine Police abdeckt, ist das der erste Punkt, den wir in einem Erstgespräch klären.
Aus unserer Beratungspraxis: 4.000 Euro nach einer Partynacht
Dieser Fall aus Schwerin zeigt, wie teuer fehlende Dokumentation werden kann.
Ein Vermieter – nennen wir ihn Herrn K. – hatte seine Ferienwohnung für ein Wochenende an eine Gruppe von sechs Personen vermietet. Anlass war laut Buchung ein „Familientreffen“. Was folgte, war eine Partynacht mit Konsequenzen: zerstörte Stühle, ein gebrochenes Bett, Rotweinflecken auf dem hellen Teppich, ein Loch in der Wand und ein demoliertes Badezimmerspiegel-Schrank-Element. Gesamtschaden laut Kostenvoranschlag: 4.000 Euro.
Herr K. wandte sich an seine Versicherung. Die Police: eine Hausratversicherung mit einem Zusatzbaustein, der „Mietsachschäden“ abdecken sollte. Die Versicherung lehnte ab. Begründung: Der Zusatzbaustein gelte nur für Dauermietverhältnisse, nicht für kurzfristige Ferienvermietung.
Herr K. wandte sich dann an den Gast. Der bestritt, dass die Schäden durch die Gruppe entstanden seien – und behauptete, das Bett sei schon wackelig gewesen, der Teppich schon fleckig.
Das Problem: Es gab kein Übergabeprotokoll. Keine Fotos vor dem Einzug. Keine schriftliche Bestätigung des Zustands durch den Gast. Herr K. konnte nicht beweisen, dass die Wohnung bei Einzug schadensfrei war.
Ergebnis: Er blieb auf 4.000 Euro sitzen. Die Versicherung zahlte nicht, der Gast zahlte nicht, und ein Anwalt riet ihm von einer Klage ab – zu unsicher, zu teuer, zu wenig Beweislage.
Als er zu mir in die Beratung kam, war der Schaden bereits eingetreten. Was wir gemeinsam aufgebaut haben: ein digitales Übergabeprotokoll, eine angepasste Versicherungslösung mit einer echten Inventarversicherung für Ferienwohnungen – und eine Klausel in den AGB, die Partys und Gruppenveranstaltungen explizit genehmigungspflichtig macht.
Was dieser Fall lehrt: Die Beweislast bei Ferienwohnung Schäden ist kein abstraktes Rechtsproblem. Sie entscheidet darüber, ob du 4.000 Euro selbst trägst oder nicht.
Häufige Fragen
Muss der Gast bei der Übergabe anwesend sein, damit das Protokoll gilt?
Nein – aber es ist deutlich besser. Wenn der Gast unterschreibt, ist der Zustand bei Einzug und Auszug dokumentiert und von ihm bestätigt. Bei Self-Check-in empfehle ich, den Gast per E-Mail oder Nachricht aufzufordern, eventuelle Vorschäden innerhalb einer kurzen Frist zu melden. Die ausbleibende Rückmeldung ist zwar kein Beweis, aber ein Indiz.
Kann ich eine Kaution einbehalten, wenn der Gast den Schaden bestreitet?
Nur, wenn du den Schaden nachweisen kannst. Eine Kaution darf nicht pauschal einbehalten werden. Ohne Dokumentation riskierst du, die Kaution zurückzahlen zu müssen – plus Zinsen und im schlimmsten Fall Anwaltskosten.
Was gilt, wenn der Schaden erst Tage nach dem Auszug entdeckt wird?
Das ist ein häufiges Problem, besonders bei versteckten Schäden (z. B. hinter Möbeln). Hier ist der Zeitstempel deiner Entdeckungsfotos entscheidend. Wenn du nachweisen kannst, dass zwischen Auszug und Entdeckung keine andere Person Zugang hatte, bleibt die Beweislage zugunsten des Vermieters – aber es wird schwieriger. Deshalb: Wohnung immer unmittelbar nach dem Auszug begehen und dokumentieren.
Zahlt die Haftpflichtversicherung des Gastes automatisch?
Nein. Der Gast muss den Schaden bei seiner Versicherung melden und die Haftung anerkennen – oder du musst sie nachweisen. Viele Gäste melden Schäden nicht freiwillig. Ohne deine Dokumentation hast du keine Handhabe.
Wie unterscheidet sich die Beweislast bei Ferienwohnungen von normaler Wohnraummiete?
Rechtlich kaum – Ferienwohnungen fallen unter § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB als Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch. Die ständige BGH-Rechtsprechung zur Beweislast (VIII ZR 28/04 und XII ZR 71/01) gilt entsprechend. Der praktische Unterschied: Bei Kurzzeitvermietung wechseln Gäste häufig, die Dokumentation muss also bei jeder Belegung neu erfolgen – was den Aufwand erhöht, aber auch die Beweislage schärfer macht.
Wenn du nach einem Schadensfall merkst, dass deine Dokumentation lückenhaft ist oder deine Police nicht greift, ist der richtige Moment für ein Erstgespräch jetzt – nicht nach dem nächsten Schaden. Ich schaue mir deine konkrete Situation an: Welche Versicherungen du hast, was sie wirklich abdecken, und wo die größten Lücken sind.
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