Ferienwohnung: BFH konkretisiert 25-%-Grenze (IX R 23/24)

Der BFH hat mit Urteil vom 12.08.2025 (IX R 23/24) die Grundsätze zur Vermietung von Ferienwohnungen weiter konkretisiert, vor allem bei der ortsüblichen Vermietungszeit und der 25-%-Grenze. Nach den Berichten, die ich gelesen habe, durfte die Werbungskosten-Kürzung wegen Leerstandszeiten nicht stattfinden, und die Auslastung wird über mehrere Jahre betrachtet. Das Urteil ist für Vermieter eine Klarstellung zu ihren Gunsten, aber es ist über ein Jahr alt und kein Alarm.

Was passiert ist

Der Bundesfinanzhof hat am 12.08.2025 im Verfahren IX R 23/24 entschieden. Die Vorinstanz war das FG Rheinland-Pfalz (Urteil vom 22.11.2023, 2 K 2137/20).

Der Streitfall ist schnell erzählt: Eine Ferienwohnung wurde in zwei Streitjahren ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet. Es ging also nicht um Selbstnutzung und nicht um Familie und Freunde, sondern um reine Vermietung an Gäste.

Zwei Punkte sind aus den Berichten belegbar:

• Die Grundsätze wurden konkretisiert. Das betrifft vor allem die Ermittlung der ortsüblichen Vermietungszeit und die 25-%-Grenze.
• Leerstand führt nicht automatisch zur Kürzung. Das FG hat es zutreffend abgelehnt, die auf die Ferienwohnung entfallenden Werbungskosten wegen der Leerstandszeiten anteilig zu kürzen.

Mehrere Berichte werten das Urteil als Klarstellung zugunsten der Vermieter. Eine Kanzlei nennt für die Auslastung einen Betrachtungszeitraum von drei bis fünf Jahren.

Was ich dir ausdrücklich nicht erzähle: Was das Finanzamt im Ausgangsfall genau wollte, ob es die Verluste insgesamt streichen wollte oder nur Kosten kürzen, geht aus dem, was mir vorliegt, nicht hervor. Dazu müsstest du das Urteil im Volltext lesen. Ich spekuliere hier nicht.

Was dich das kostet — so konkret wie belegbar

Eine Summe kann ich dir nicht nennen. Das Urteil liefert keine Zahl, die man auf deine Objekte übertragen könnte, und ich erfinde keine.

Was sich sauber sagen lässt, ist die Logik dahinter:

• Bei der Vermietung von Ferienwohnungen kommt es darauf an, ob du ortsüblich vermietest. Die 25-%-Grenze spielt dabei eine Rolle. Wie sie genau zu berechnen ist, hat der BFH konkretisiert.
• Wenn die Werbungskosten wegen Leerstand anteilig gekürzt würden, ginge dir bei jeder Einheit Abzugsvolumen verloren. Genau diese Kürzung wurde im Streitfall abgelehnt.
• Die Auslastung wird laut den Berichten nicht an einem einzelnen schwachen Jahr gemessen, sondern über mehrere Jahre betrachtet.

Das ist für dich als Betreiber mehrerer Einheiten relevant, weil die Frage nicht pro Jahr, sondern pro Objekt und über die Zeit zu beantworten ist. Ob und wie viel dich das im Einzelfall betrifft, hängt von deinen Zahlen ab. Das lässt sich nicht pauschal beziffern.

Warum ich das ernst nehme

Ich betreibe selbst 16 Ferienwohnungen und bin zugleich Versicherungsexperte. Ich sehe solche Urteile deshalb aus beiden Richtungen: als jemand, der Einheiten füllen muss, und als jemand, der Risiken bewertet.

Dazu eine ehrliche Einordnung: Ich bin kein Steuerberater, und das hier ist keine Steuerberatung. Aber als Betreiber weiß ich, wie sich Nebensaison anfühlt. Leerstand ist bei Ferienwohnungen kein Managementfehler, sondern Teil des Geschäfts. Ostsee im November, Alpen im Frühjahr: Es gibt Wochen, in denen nichts läuft, egal wie gut dein Listing ist.

Deshalb ist die Aussage des Urteils für mich wichtig, dass Leerstandszeiten nicht automatisch zu gekürzten Werbungskosten führen. Wer mehrere Einheiten betreibt, hat zwangsläufig Objekte mit schwächerer Auslastung. Eine Regel, die jedes ruhige Jahr bestraft, würde genau die Betreiber treffen, die in Saison und Nebensaison breit aufgestellt sind.

Und noch etwas gehört zur Haltung: Ich schreibe über dieses Urteil, ohne es als Neuigkeit zu verkaufen. Es ist über ein Jahr alt. Was ich dir hier gebe, ist eine Einordnung, kein Alarm.

Was du jetzt tust

1. Lies das Urteil im Volltext. Aktenzeichen IX R 23/24, Datum 12.08.2025. Verlass dich nicht auf meine Zusammenfassung und nicht auf die Snippets von Kanzlei-Blogs. Achte darauf, wie der BFH die ortsübliche Vermietungszeit und die 25-%-Grenze herleitet.
2. Sortiere deine Objekte. Mach dir eine Liste: Welche Einheiten vermietest du ausschließlich an wechselnde Feriengäste? Bei welchen gibt es Selbstnutzung oder Vermietung an Bekannte? Der Streitfall betraf reine Gästevermietung. Bei Mischnutzung kann es anders aussehen.
3. Dokumentiere die Auslastung über mehrere Jahre. Eine Kanzlei nennt drei bis fünf Jahre als Betrachtungszeitraum. Zieh dir pro Objekt die Belegungsdaten aus Airbnb, Booking und deinem Channel-Manager zusammen und lege sie ab. Wenn jemand nachfragt, hast du die Zahlen sofort.
4. Halte fest, was ortsüblich ist. Du brauchst einen Vergleichsmaßstab für die Region. Sammle, was dir dazu vorliegt, etwa Auslastungsdaten aus Tourismusverbänden oder Vergleichsobjekte, und leg es zu den Unterlagen.
5. Bring die Unterlagen zu deinem Steuerberater, mit einer konkreten Frage. Nicht „ist das relevant?“, sondern: „Bei diesen Objekten liegt die Auslastung in den letzten Jahren so; hält das gegenüber der ortsüblichen Vermietungszeit?“ Die Antwort gehört in seine Hand, nicht in meine.

FAQ

Was hat der BFH am 12.08.2025 entschieden?

Der BFH hat im Verfahren IX R 23/24 die Grundsätze zur steuerlichen Behandlung der Vermietung von Ferienwohnungen weiter konkretisiert, insbesondere zur ortsüblichen Vermietungszeit und zur 25-%-Grenze. Nach den Berichten hat das FG es zutreffend abgelehnt, die Werbungskosten wegen Leerstandszeiten anteilig zu kürzen.

Gilt das Urteil für alle meine Ferienwohnungen?

Nicht pauschal. Der Streitfall betraf eine Ferienwohnung, die in zwei Streitjahren ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet wurde. Wie das bei Selbstnutzung oder Mischnutzung aussieht, geht aus dem, was ich gelesen habe, nicht hervor. Prüf das pro Objekt, am besten mit deinem Steuerberater.

Über welchen Zeitraum wird die Auslastung betrachtet?

Eine Kanzlei nennt einen Betrachtungszeitraum von drei bis fünf Jahren. Das ist eine Einordnung aus einem Fachbericht, keine Zahl, die ich aus dem Urteilstext belegen kann. Prüf das im Volltext.

Ist das eine neue Entwicklung, die ich sofort beachten muss?

Nein. Das Urteil ist über ein Jahr alt. Mehrere Berichte werten es als Klarstellung zugunsten der Vermieter. Handlungsbedarf entsteht nicht durch Panik, sondern dadurch, dass du deine Belegungsdaten sauber dokumentiert hast, bevor jemand danach fragt.