800.000 Euro trennten uns vom Deal — zum Glück

Dezember 2025. Ein Ferienpark mit knapp 200 Betten, 1a-Lage am Wasser, seit DDR-Zeiten in Betrieb — und am Ende trennten uns 800.000 Euro vom Deal. Heute sage ich: Gut so. Manchmal ist der beste Deal der, den du nicht machst.

Der Moment

Das Angebot kam aus meinem Umfeld. Ein Ferienpark, fast 200 Betten, Wasserlage, jahrzehntelanger Betrieb. Auf dem Papier klingt das nach genau dem, was man sucht.

Ich fahre hin, schaue mir die Fläche an, lerne die Betreiber kennen. Schon im ersten Gespräch merke ich: Hier stimmt etwas nicht. Der Betreiber will so schnell wie möglich raus. Sein Sohn will das Geschäft nicht übernehmen. Und der Preis, den sie aufrufen, ist weit weg von dem, was das Objekt wert ist — aber sie sind bereit, massiv runterzugehen.

Das ist kein gutes Zeichen. Wer schnell verkaufen will und den Preis fast beliebig fallen lässt, der weiß, was er loswerden möchte.

Die Lage war nicht das Problem. Die Nachfrage war nicht das Problem. Die fehlenden Systeme waren nicht das Problem.

Das Problem waren die alten Einheiten. Teilweise mit Asbestdächern. Und dahinter: Sanierungskosten in einer Größenordnung, die bei so vielen Dächern und Flächen nicht mal eben wegzudiskutieren sind.

Wir haben trotzdem verhandelt. Wir haben den Verkaufspreis um rund 70 Prozent runtergehandelt. Und am Ende trennten uns knapp 800.000 Euro vom Deal — das war die Differenz zwischen unserem Gebot und seiner letzten Forderung. Daran ist es geplatzt.

Was es gekostet hat

Direkt: nichts. Der Deal kam nicht zustande, kein Geld ist geflossen.

Aber das ist nicht die ganze Wahrheit.

Die knapp 800.000 Euro stehen für das, was wir nicht bezahlen wollten — und was der Verkäufer nicht loslassen konnte. Dahinter steckt ein Sanierungsvolumen, das wir von Tag 1 hätten selbst tragen müssen. Asbestsanierung, Dächer, Flächen — das ist kein Posten, den du irgendwo einpreist und dann vergisst. Das ist Eigenkapital, das du reinpumpst, ohne dass es dir jemand erstattet.

Denn das ist die Wahrheit über solche Risiken: Sie sind nicht versicherbar.

Was meine Police wirklich gezahlt hat

Nichts. Weil es keine Police gibt, die das abdeckt.

Sanierungskosten, die du beim Kauf nicht vollständig verhandelst, trägst du danach allein. Kein Versicherer der Welt übernimmt dir die Kosten für ein Asbestdach, das du wissentlich mitgekauft hast. Kein Versicherer übernimmt dir den Ertragsausfall, der entsteht, weil du Einheiten für Monate vom Netz nehmen musst, um sie zu sanieren.

Das ist kein Versagen der Versicherung. Das ist schlicht kein versicherbares Risiko. Versicherung funktioniert bei unvorhergesehenen Ereignissen — nicht bei bekannten Altlasten, die du beim Kauf in die Kalkulation hättest einpreisen müssen.

Ich sage das so direkt, weil ich selbst Versicherungsexperte bin und 16 eigene Einheiten betreibe. Ich kenne beide Seiten. Und ich sage dir: Es gibt Risiken, gegen die dich keine Police schützt. Das hier ist eines davon.

Der Schutz war in diesem Fall: nicht kaufen.

Was ich geändert habe

Ich habe jetzt eine klare Investitionsgrundlage — und die hat sich in den Monaten danach bewährt.

Wir gehen nur noch in Einheiten, die wir systematisch so ausbauen können, wie wir es ohnehin tun. Idealerweise Familienhäuser, die sich per Umnutzung als Boarding House betreiben lassen — an Standorten, wo die Nachfrage nachweislich da ist.

Zu dem Zeitpunkt hatten wir neun Einheiten. Ein halbes Jahr später sind es 16 — ohne großen Kraftaufwand ins System eingebunden, laufen auf Autopilot.

Das ist das Gegenteil von einem Ferienpark mit Asbestdächern, der dich jahrelang in Sanierungsschleifen zieht.

Und wo Versicherung sehr wohl leistet

Bei mir nicht. Bei unseren Kunden schon — und das ist der Gegenpol, den du kennen musst.

Wasserschaden mit Ertragsausfall. Eine Unterkunft steht nach einem Wasserschaden mehrere Wochen leer. Das Inventar ist beschädigt. Für diese Zeit gibt es keine Einnahmen. Die Police hat knapp 9.000 Euro geleistet — inklusive der entgangenen Umsätze. Die meisten Gastgeber denken bei Wasserschaden nur an den Sachschaden. Der Ertragsausfall ist oft der größere Posten — und genau der fehlt in den meisten Policen.

Personenschaden durch geplatzte Duschglasscheibe. Die Duschabtrennung zerplatzt, der Gast erleidet Schnittverletzungen. Ein richtig gebautes Versicherungskonzept für Gastgeber übernimmt den Personenschaden. Das klingt nach einem Randfall — ist es nicht. Ein Sachschaden kostet Geld. Ein Personenschaden kann dich als Gastgeber ruinieren, wenn die Haftung nicht sitzt.

Für manche Risiken gibt es keine Police. Das Asbestdach gehört dazu. Umso wichtiger, dass die versicherbaren Risiken — Ertragsausfall, Haftpflicht, Personenschaden — sauber sitzen. Wer dort spart, spart an der falschen Stelle.

Was das für dich heißt

Vor dem Kauf:

Wenn der Verkäufer schnell raus will und den Preis fast beliebig fallen lässt — frag dich, was er weiß, das du noch nicht weißt. Das ist kein Misstrauen, das ist Sorgfalt.

Sanierungskosten gehören in die Erstverhandlung:

Was du beim Kauf nicht einpreist, trägst du danach allein. Kein Versicherer, kein Förderprogramm, kein Nachverhandeln. Wenn die Zahlen erst nach dem Kauf auf den Tisch kommen, ist es zu spät.

Nicht versicherbare Risiken erkennst du daran:

Sie sind beim Kauf bekannt. Versicherung deckt unvorhergesehene Ereignisse — keine Altlasten, die du sehenden Auges mitgekauft hast.

Prüfe, was in deinem Portfolio heute versicherbar ist:

Ertragsausfall bei Leerstand durch Schaden. Haftpflicht bei Personenschäden. Inventar und Gebäude. Wenn das nicht sauber sitzt, hast du ein Risiko, das du mit etwas Aufwand schließen kannst — im Gegensatz zum Asbestdach.

Der Deal ist nicht zustande gekommen. Ich bin mit einem blauen Auge davongekommen. Manchmal spart man sich durch einen geplatzten Deal mehr Stress und Energie, als man sich vorstellen kann — und das lässt sich nicht versichern, das lässt sich nur erkennen.