Meta-Description: Du hast eine Ferienimmobilie geerbt und weißt nicht, wie es weitergeht? Versicherungsexperte Mustafa Nemat Ali erklärt alle Schritte – von der Erbschaftssteuer bis zur optimalen Nutzungsstrategie.
Du öffnest den Brief vom Notar und liest: Du bist Erbe einer Ferienimmobilie. Vielleicht ein Haus an der Ostsee, eine Ferienwohnung im Schwarzwald oder ein Chalet in den Alpen. Was zunächst wie ein unverhofftes Geschenk klingt, entpuppt sich schnell als komplexes Geflecht aus rechtlichen Pflichten, steuerlichen Entscheidungen und praktischen Fragen.
Ich bin Mustafa Nemat Ali. Ich habe selbst 13 Ferienwohnungen und habe in über 2.000 Beratungen erlebt, wie Erben mit einer geerbten Ferienimmobilie umgehen – und welche Fehler dabei immer wieder passieren. Dieser Artikel gibt dir einen strukturierten Überblick über alles, was du wissen musst, wenn du eine Ferienimmobilie geerbt hast.
Erste Schritte nach dem Erbfall: Was sofort zu tun ist
Wenn du eine Ferienimmobilie geerbt hast, tickt die Uhr sofort. Nicht dramatisch – aber es gibt Fristen, die du kennen musst.
Erbschaftssteuererklärung: Das Finanzamt muss innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis des Erbfalls informiert werden. Die Frist für die eigentliche Steuererklärung beträgt in der Regel drei Monate nach Aufforderung durch das Finanzamt, kann aber verlängert werden. Wichtig: Diese Pflicht gilt auch dann, wenn du glaubst, unter dem Freibetrag zu liegen.
Erbschein beantragen: Ohne Erbschein kannst du weder die Immobilie verkaufen noch Bankkonten des Verstorbenen auflösen. Beantrage ihn beim Nachlassgericht – das dauert je nach Auslastung zwei bis acht Wochen.
Grundbucheintragung: Als neuer Eigentümer musst du dich ins Grundbuch eintragen lassen. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist diese Umschreibung kostenlos – danach fallen Gebühren an. Diese Frist wird von erschreckend vielen Erben verpasst.
Laufende Verträge prüfen: Sofort nach dem Erbfall gehen alle Verträge auf dich über – Mietverträge mit Dauermietern, Energieverträge, Hausverwaltungsverträge, aber auch Versicherungen. Prüfe innerhalb der ersten Wochen, welche Verträge bestehen und ob sie zu deiner geplanten Nutzung passen.
Ein Punkt, den viele unterschätzen: Wenn die Ferienimmobilie bereits vermietet war und Buchungen vorliegen, bist du als Erbe an diese Buchungen gebunden. Gäste, die bereits bezahlt haben, haben einen Anspruch auf Erfüllung oder Rückerstattung.
Erbschaftssteuer bei Ferienimmobilien: Was wirklich auf dich zukommt
Die Erbschaftssteuer ist für viele Erben der erste Schock. Anders als bei selbst genutztem Wohneigentum gibt es für Ferienimmobilien keine Steuerbefreiung – auch nicht, wenn du die Immobilie selbst nutzen möchtest.
Die Freibeträge im Überblick:
- Ehepartner: 500.000 Euro
- Kinder: 400.000 Euro pro Kind
- Enkel: 200.000 Euro
- Geschwister, Nichten, Neffen: 20.000 Euro
- Nicht verwandte Personen: 20.000 Euro
Der Wert der Immobilie wird vom Finanzamt nach dem Ertragswertverfahren oder dem Sachwertverfahren ermittelt. Bei Ferienimmobilien kommt häufig das Sachwertverfahren zum Einsatz, da keine dauerhaften Mietverhältnisse vorliegen. Das Ergebnis liegt oft über dem tatsächlichen Marktwert – was zu einer höheren Steuerlast führen kann.
Praxis-Beispiel mit konkreten Zahlen:
Familie Berger aus München erbt nach dem Tod der Mutter eine Ferienwohnung in Sylt. Der Verkehrswert liegt bei 480.000 Euro, das Finanzamt setzt jedoch einen Steuerwert von 510.000 Euro an. Der Freibetrag für das Kind beträgt 400.000 Euro. Steuerpflichtig sind also 110.000 Euro. Bei Steuerklasse I (Kinder) und einem Steuersatz von 11 Prozent ergibt sich eine Erbschaftssteuer von 12.100 Euro.
Klingt überschaubar – aber: Die Mutter hatte noch eine zweite Immobilie im Wert von 350.000 Euro. Zusammen übersteigen beide Immobilien den Freibetrag deutlich. Die Gesamtsteuerlast beläuft sich auf rund 47.000 Euro. Und das Geld muss innerhalb von vier Wochen nach dem Steuerbescheid gezahlt werden – es sei denn, du beantragst eine Stundung.
Tipp: Wenn du die Steuer nicht aus eigenen Mitteln zahlen kannst, gibt es die Möglichkeit, beim Finanzamt eine Stundung zu beantragen – insbesondere wenn die Steuer nur durch Verkauf der Immobilie aufgebracht werden könnte. Das ist gesetzlich in § 28 ErbStG geregelt.
Drei Optionen: Behalten, Vermieten oder Verkaufen
Wenn du eine Ferienimmobilie geerbt hast, stehen dir grundsätzlich drei Wege offen. Jeder hat seine eigene Logik – und seine eigenen Risiken.
Option 1: Selbst nutzen
Du behältst die Immobilie und nutzt sie für dich und deine Familie. Das klingt romantisch, hat aber einen Haken: Laufende Kosten entstehen unabhängig davon, ob du die Wohnung nutzt oder nicht. Grundsteuer, Hausgeld (bei Eigentumswohnungen), Versicherungen, Instandhaltung – das summiert sich schnell auf 3.000 bis 8.000 Euro pro Jahr, je nach Lage und Zustand.
Wenn du die Immobilie nur selbst nutzt und keine Einnahmen erzielst, kannst du diese Kosten steuerlich nicht absetzen. Das ist ein entscheidender Nachteil gegenüber der Vermietungsoption.
Option 2: Als Ferienunterkunft vermieten
Die Vermietung als Ferienunterkunft ist für viele Erben die attraktivste Option – sie schafft Einnahmen, die die laufenden Kosten decken und idealerweise einen Gewinn abwerfen. Gleichzeitig kannst du die Immobilie in Leerzeiten selbst nutzen.
Aber: Mit der Vermietung übernimmst du auch Verantwortung. Du brauchst eine klare Buchungsstrategie, eine verlässliche Reinigungslösung, einen Ansprechpartner vor Ort und – das wird oft vergessen – die richtige Versicherung. Eine normale Wohngebäudeversicherung deckt gewerbliche Vermietung häufig nicht ab. Dazu später mehr.
Steuerlich gilt: Einnahmen aus der Ferienvermietung sind einkommensteuerpflichtig. Du kannst aber alle Werbungskosten absetzen – Abschreibung (AfA), Zinsen für eventuelle Kredite, Verwaltungskosten, Reparaturen, Reinigung, Versicherungen. Bei einer gut strukturierten Vermietung kann die Steuerlast erheblich reduziert werden.
Option 3: Verkaufen
Manchmal ist der Verkauf die vernünftigste Entscheidung – besonders wenn die Immobilie weit entfernt liegt, in schlechtem Zustand ist oder die Erbengemeinschaft sich nicht einigen kann.
Wichtig: Die Spekulationssteuer entfällt, wenn der Verstorbene die Immobilie selbst bewohnt hat oder wenn zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Da du als Erbe in die Rechtsposition des Erblassers eintrittst, gilt die Zehnjahresfrist ab dem ursprünglichen Kaufdatum – nicht ab dem Erbfall. Das kann ein erheblicher steuerlicher Vorteil sein.
Versicherungen bei geerbten Ferienimmobilien: Kritische Lücken schließen
Das ist das Thema, bei dem ich in meiner Beratungspraxis die meisten Fehler sehe. Wenn du eine Ferienimmobilie geerbt hast, gehen zwar bestehende Versicherungsverträge auf dich über – aber das bedeutet nicht, dass du ausreichend versichert bist.
Das Hauptproblem: Viele Ferienimmobilien sind mit einer Standard-Wohngebäudeversicherung versichert, die für die private Eigennutzung konzipiert wurde. Sobald du die Immobilie gewerblich vermietest, greift diese Versicherung im Schadensfall möglicherweise nicht mehr – oder nur eingeschränkt.
Was du prüfen musst:
Wohngebäudeversicherung: Ist die gewerbliche Kurzzeitvermietung eingeschlossen? Viele Standardpolicen schließen das explizit aus. Du brauchst eine Police, die Ferienvermietung ausdrücklich abdeckt.
Haftpflichtversicherung: Als Vermieter haftest du für Schäden, die Gäste durch Mängel der Immobilie erleiden. Stolpert ein Gast über eine defekte Treppenstufe und bricht sich das Handgelenk, bist du in der Haftung. Eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht ist Pflicht – und sie muss die Vermietung an wechselnde Gäste abdecken.
Hausratversicherung: Wenn die Ferienwohnung möbliert vermietet wird, sollte auch der Hausrat versichert sein. Aber Achtung: Viele Hausratversicherungen schließen Schäden durch Mieter aus oder haben Einschränkungen bei Kurzzeitvermietung.
Praxis-Beispiel Schadensfall:
Ein Erbe aus Hamburg übernimmt eine Ferienwohnung in Rügen. Er meldet die Vermietung nicht seiner Versicherung und behält die alte Police des Erblassers bei. Im Sommer verursacht ein Feriengast einen Wasserschaden durch eine vergessene offene Wasserleitung – Schaden: 18.500 Euro. Die Versicherung lehnt die Zahlung ab, weil die gewerbliche Vermietung nicht gemeldet wurde und die Police diese Nutzung ausschließt. Der Erbe muss den Schaden aus eigener Tasche zahlen.
Dieser Fall ist kein Einzelfall. Er ist in meiner Beratungspraxis Alltag.
Meine Empfehlung: Lass alle bestehenden Versicherungen innerhalb der ersten vier Wochen nach dem Erbfall von einem Fachmann prüfen. Informiere die Versicherungen schriftlich über den Eigentümerwechsel und die geplante Nutzung. Schließe gezielt eine Ferienwohnungsversicherung ab, die alle relevanten Risiken bündelt.
Erbengemeinschaft und Ferienimmobilie: Wenn mehrere Erben beteiligt sind
Eine der schwierigsten Konstellationen: Du hast eine Ferienimmobilie geerbt – aber nicht allein. Geschwister, Cousins, Halbgeschwister teilen sich das Erbe. Was jetzt?
Eine Erbengemeinschaft kann die Immobilie nur gemeinsam verwalten und verkaufen. Jede größere Entscheidung – Vermietung, Renovierung, Verkauf – erfordert Einigkeit. In der Praxis führt das häufig zu Blockaden, die manchmal jahrelang andauern.
Was du wissen musst:
Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft verlangen – also die Auflösung der Gemeinschaft. Wenn keine Einigung erzielt wird, kann jeder Miterbe eine Teilungsversteigerung beantragen. Das Ergebnis ist fast immer ein Verkauf weit unter Marktwert – ein schlechtes Ergebnis für alle Beteiligten.
Sinnvolle Lösungsansätze:
- Auskauf: Ein Miterbe kauft die Anteile der anderen. Dafür braucht er Liquidität oder eine Finanzierung.
- Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR): Die Miterben gründen eine GbR und verwalten die Immobilie gemeinsam. Das schafft klare Strukturen für Entscheidungen, Einnahmenverteilung und Kostentragung.
- Professionelle Verwaltung: Eine externe Hausverwaltung oder ein Ferienimmobilienmanager übernimmt die operative Verantwortung und reduziert Konfliktpotenzial.
Mein Rat aus der Praxis: Haltet die Kommunikation schriftlich fest, auch unter Geschwistern. Ein Gesellschaftervertrag oder eine schriftliche Vereinbarung über Nutzungszeiten, Kostenverteilung und Entscheidungsprozesse verhindert viele Streitigkeiten.
Steuerliche Optimierung: Wie du als Vermieter das Beste herausholt
Wenn du dich entschieden hast, die geerbte Ferienimmobilie zu vermieten, gibt es erhebliche steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten – vorausgesetzt, du machst es richtig.
Abschreibung (AfA): Du kannst die Immobilie mit 2 Prozent pro Jahr auf den Gebäudewert abschreiben (bei Gebäuden, die nach 1924 errichtet wurden). Bei einem Gebäudewert von 300.000 Euro sind das 6.000 Euro jährlich, die du steuerlich geltend machen kannst – ohne dass dir tatsächlich Kosten entstehen.
Renovierungskosten: Kosten für Renovierungen und Instandhaltungen sind als Werbungskosten absetzbar. Aber Achtung: Wenn du innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Erwerb mehr als 15 Prozent des Gebäudewerts in Renovierungen investierst, gelten diese als „anschaffungsnahe Herstellungskosten“ und müssen über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden – nicht sofort abgesetzt.
Eigennutzung und Vermietung kombinieren: Wenn du die Immobilie teils selbst nutzt und teils vermietest, musst du die Kosten aufteilen. Nur der vermietete Anteil ist steuerlich absetzbar. Hier lohnt sich eine genaue Dokumentation der Nutzungszeiten.
Umsatzsteuer: Bei Einnahmen unter 22.000 Euro pro Jahr (Kleinunternehmerregelung) musst du keine Umsatzsteuer abführen. Darüber hinaus kannst du zur Umsatzsteuerpflicht optieren – was den Vorteil hat, dass du Vorsteuer aus Renovierungen und Einrichtung zurückfordern kannst.
Lass dich hier unbedingt von einem Steuerberater begleiten, der Erfahrung mit Ferienvermietung hat. Die Kombination aus Erbschaftssteuer, Einkommensteuer und eventuell Umsatzsteuer ist komplex – aber mit der richtigen Strategie deutlich optimierbar.
Häufige Fragen
Muss ich die geerbte Ferienimmobilie annehmen?
Nein. Du hast das Recht, das Erbe innerhalb von sechs Wochen nach Kenntnis des Erbfalls auszuschlagen – bei Erben im Ausland gilt eine Frist von sechs Monaten. Eine Ausschlagung macht Sinn, wenn die Immobilie stark verschuldet ist oder die Schulden den Wert übersteigen. Beachte: Du kannst das Erbe nur insgesamt ausschlagen, nicht einzelne Teile davon.
Welche Versicherungen brauche ich für eine geerbte Ferienimmobilie, die ich vermieten möchte?
Mindestens drei Versicherungen sind essenziell: eine Wohngebäudeversicherung mit ausdrücklichem Einschluss der Ferienvermietung, eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung sowie eine Hausratversicherung für das Inventar. Empfehlenswert ist außerdem eine Mietausfallversicherung, die greift, wenn die Immobilie nach einem Schaden nicht vermietet werden kann.
Wie wird der Wert der Ferienimmobilie für die Erbschaftssteuer ermittelt?
Das Finanzamt ermittelt den Grundbesitzwert nach den Bewertungsvorschriften des Bewertungsgesetzes. Bei Ferienimmobilien kommt meist das Sachwertverfahren zum Einsatz. Der ermittelte Wert kann vom tatsächlichen Marktwert abweichen – in beide Richtungen. Du hast das Recht, einen niedrigeren gemeinen Wert durch ein Gutachten eines anerkannten Sachverständigen nachzuweisen.
Was passiert mit laufenden Buchungen, wenn ich die Ferienimmobilie geerbt habe?
Als Erbe trittst du in alle bestehenden Verträge ein – auch in Buchungsverträge mit Feriengästen. Du bist verpflichtet, diese Buchungen zu erfüllen oder die Anzahlungen zurückzuerstatten. Wenn du die Immobilie verkaufen möchtest, solltest du laufende Buchungen im Kaufvertrag berücksichtigen und mit dem Käufer klären, wer die Verpflichtungen übernimmt.
Kann ich die Erbschaftssteuer in Raten zahlen, wenn ich das Geld nicht sofort habe?
Ja. Nach § 28 ErbStG kann das Finanzamt die Steuer auf Antrag bis zu zehn Jahre stunden, wenn die Steuer nur durch Veräußerung der Immobilie aufgebracht werden könnte. Diese Stundung ist in der Regel zinsfrei. Alternativ kannst du auch eine Ratenzahlung beantragen. Sprich frühzeitig mit dem Finanzamt – vor Ablauf der Zahlungsfrist.
Mustafa Nemat Ali ist Versicherungsexperte und Betreiber von 13 Ferienwohnungen in Deutschland. Mit über 2.000 Beratungen für Ferienwohnungsbetreiber ist er spezialisiert auf die Schnittstelle zwischen Immobilienrecht, Versicherungsschutz und Ferienvermietung.
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