Von Mustafa Nemat Ali | Versicherungsexperte und Betreiber von 13 Ferienwohnungen
Wer eine Ferienwohnung vermietet, denkt zuerst an Buchungen, Bewertungen und Auslastung. Die Steuerpflicht rückt oft erst dann in den Fokus, wenn das Finanzamt anklopft – und das kann teuer werden. In über 2.000 Beratungen habe ich erlebt, wie selbst erfahrene Vermieter grundlegende steuerliche Pflichten übersehen. Dieser Artikel gibt dir einen vollständigen Überblick darüber, was du als Ferienwohnungs-Vermieter in Deutschland steuerlich beachten musst – von der Einkommensteuer über die Umsatzsteuer bis hin zur Gewerbesteuer.
Einkommensteuer bei der Ferienwohnungsvermietung: Die Grundlagen
Sobald du mit deiner Ferienwohnung Einnahmen erzielst, sind diese grundsätzlich steuerpflichtig. Das klingt simpel, ist in der Praxis aber komplex – denn die steuerliche Behandlung hängt entscheidend davon ab, wie du die Wohnung nutzt.
Ausschließliche Vermietung
Vermietest du deine Ferienwohnung ausschließlich an Gäste und nutzt sie selbst nie privat, behandelt das Finanzamt sie wie eine normale Vermietung. Deine Einnahmen zählen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Das ist steuerlich vorteilhaft, weil du alle Werbungskosten vollständig absetzen kannst: Zinsen für Kredite, Abschreibungen (AfA), Verwaltungskosten, Reinigungskosten, Reparaturen und vieles mehr.
Gemischte Nutzung: Eigennutzung und Vermietung
Hier wird es komplizierter. Nutzt du die Wohnung auch selbst – sei es für Urlaube oder als Zweitwohnsitz – musst du die Kosten aufteilen. Der Anteil der Eigennutzung ist nicht abzugsfähig. Die Aufteilung erfolgt in der Regel nach dem Verhältnis der Vermietungstage zu den Gesamtnutzungstagen.
Wichtig: Stehzeiten, also Tage, an denen die Wohnung weder vermietet noch selbst genutzt wird, werden bei gemischter Nutzung anteilig aufgeteilt. Das Finanzamt schaut hier sehr genau hin.
Liebhaberei: Wenn das Finanzamt zweifelt
Ein häufiges Problem, das ich in meinen Beratungen immer wieder sehe: Das Finanzamt prüft, ob du mit deiner Ferienwohnung überhaupt eine Gewinnerzielungsabsicht hast. Wenn du über mehrere Jahre Verluste machst, kann das Finanzamt die Vermietung als „Liebhaberei“ einstufen – und dann werden Verluste steuerlich nicht mehr anerkannt.
Bei ausschließlicher Vermietung ohne Eigennutzung wird Gewinnerzielungsabsicht in der Regel unterstellt, sofern die Auslastung vergleichbarer Objekte in der Region erreicht wird. Als Faustregel gilt: Liegt deine Auslastung dauerhaft unter 75 % des Vergleichswerts, musst du mit einer Prüfung rechnen.
Werbungskosten und Abschreibungen: So minimierst du deine Steuerlast
Als Ferienwohnungs-Vermieter hast du zahlreiche Möglichkeiten, deine steuerliche Belastung legal zu reduzieren. Das setzt voraus, dass du alle relevanten Kosten sorgfältig dokumentierst und korrekt zuordnest.
Absetzbare Werbungskosten im Überblick
- Finanzierungskosten: Zinsen für Hypotheken oder Darlehen, die du für den Kauf oder die Renovierung der Ferienwohnung aufgenommen hast
- Abschreibung (AfA): Gebäude werden über 50 Jahre mit 2 % jährlich abgeschrieben (bei Gebäuden, die vor 1925 errichtet wurden: 2,5 % über 40 Jahre). Für Neubauten ab 2023 gilt eine erhöhte lineare AfA von 3 %
- Betriebskosten: Strom, Wasser, Heizung, Internet, Müllgebühren
- Verwaltungskosten: Buchungsplattformen wie Airbnb oder Booking.com erheben Provisionen – diese sind vollständig absetzbar
- Reinigung und Instandhaltung: Reinigungskosten zwischen Gästen, kleinere Reparaturen
- Versicherungen: Gebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung für Vermieter, Hausratversicherung
- Steuerberatungskosten: Ja, auch die Kosten für deinen Steuerberater kannst du absetzen
- Fahrtkosten: Fahrten zur Ferienwohnung für Verwaltungszwecke (0,30 € pro Kilometer)
Praxis-Beispiel: Steuerersparnis durch korrekte Werbungskosten
Nehmen wir an, du hast eine Ferienwohnung in Bayern mit einem Kaufpreis von 250.000 € (davon 200.000 € Gebäudewert, 50.000 € Grundstück). Du vermietest sie ausschließlich und erzielst jährliche Mieteinnahmen von 18.000 €.
Deine jährlichen Werbungskosten:
| Kostenart | Betrag |
|—|—|
| AfA (2 % von 200.000 €) | 4.000 € |
| Kreditzinsen | 5.500 € |
| Betriebskosten | 2.400 € |
| Reinigung & Instandhaltung | 1.800 € |
| Plattformprovisionen (15 %) | 2.700 € |
| Versicherungen | 800 € |
| Steuerberatung | 500 € |
| Gesamt | 17.700 € |
Dein zu versteuernder Überschuss beträgt nur 300 € statt 18.000 €. Bei einem persönlichen Steuersatz von 35 % zahlst du auf diesen Überschuss gerade einmal 105 € Einkommensteuer – statt potenziell 6.300 € ohne Werbungskosten. Dieses Beispiel zeigt eindrücklich, warum eine sorgfältige Buchführung für Ferienwohnungs-Vermieter unverzichtbar ist.
Umsatzsteuer bei Ferienwohnungen: Kleinunternehmerregelung oder Regelbesteuerung?
Die Umsatzsteuer ist für viele Ferienwohnungs-Vermieter ein unterschätztes Thema. Dabei kann die falsche Entscheidung hier erhebliche finanzielle Konsequenzen haben.
Grundsatz: Umsatzsteuerpflicht bei Ferienwohnungen
Die kurzfristige Vermietung von Ferienwohnungen (unter 6 Monate) ist grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig – im Gegensatz zur langfristigen Wohnraumvermietung, die umsatzsteuerfrei ist. Der reguläre Umsatzsteuersatz beträgt 19 %, für reine Beherbergungsleistungen gilt jedoch der ermäßigte Satz von 7 %.
Die Kleinunternehmerregelung (§ 19 UStG)
Wenn dein Jahresumsatz im Vorjahr 22.000 € nicht überstiegen hat und im laufenden Jahr voraussichtlich 50.000 € nicht übersteigen wird, kannst du die Kleinunternehmerregelung in Anspruch nehmen. Das bedeutet:
- Du musst keine Umsatzsteuer ausweisen und abführen
- Du kannst aber auch keine Vorsteuer geltend machen
- Deine Rechnungen müssen den Hinweis enthalten: „Kein Ausweis von Umsatzsteuer, da Kleinunternehmer gemäß § 19 UStG“
Wann lohnt sich die Regelbesteuerung? Wenn du größere Investitionen planst – etwa eine Renovierung oder neue Möbel – kann es sich lohnen, auf die Kleinunternehmerregelung zu verzichten und zur Regelbesteuerung zu optieren. Du kannst dann die Vorsteuer aus diesen Investitionen zurückfordern. Diese Entscheidung bindet dich jedoch für 5 Jahre.
Umsatzsteuer und Buchungsplattformen
Plattformen wie Airbnb oder Booking.com führen in bestimmten Fällen die Umsatzsteuer direkt ab. Seit den Änderungen im Plattformsteuergesetz (PStTG) sind Plattformbetreiber verpflichtet, Vermieterdaten an die Finanzbehörden zu melden. Das bedeutet: Das Finanzamt weiß, was du verdienst – auch wenn du es nicht angibst.
Gewerbesteuer: Wann wird die Ferienwohnungsvermietung gewerblich?
Die meisten Ferienwohnungs-Vermieter erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – und sind damit nicht gewerbesteuerpflichtig. Doch es gibt Ausnahmen, die du kennen musst.
Wann wird es gewerblich?
Die Vermietung einer Ferienwohnung gilt als Gewerbebetrieb, wenn du über die reine Vermietung hinaus hoteltypische Zusatzleistungen anbietest. Dazu zählen:
- Täglicher Reinigungsservice (wie in einem Hotel)
- Frühstücksservice
- Wäscheservice mit täglichem Wechsel
- Concierge-Dienstleistungen
Einfache Leistungen wie die Endreinigung, die Bereitstellung von Handtüchern oder ein Willkommenspaket gelten dagegen nicht als hoteltypisch und begründen keine Gewerbesteuerpflicht.
Gewerbesteuer bei mehreren Ferienwohnungen
Auch wer mehrere Ferienwohnungen vermietet, ist nicht automatisch gewerblich tätig. Entscheidend ist die Art der Bewirtschaftung. Ich selbst vermiete 13 Ferienwohnungen und bin steuerlich als Vermieter eingestuft – nicht als Gewerbetreibender – weil ich keine hoteltypischen Zusatzleistungen anbiete.
Ausnahme: Wenn du eine Ferienwohnung in einer Ferienanlage vermietest und diese Anlage einen Hotelbetrieb führt, kann das Finanzamt die gesamte Tätigkeit als gewerblich einstufen. Hier ist eine individuelle steuerliche Beratung unerlässlich.
Gewerbesteuer-Freibetrag
Solltest du dennoch als Gewerbetreibender eingestuft werden, greift der Gewerbesteuer-Freibetrag von 24.500 € für Einzelunternehmer und Personengesellschaften. Bis zu diesem Betrag fällt keine Gewerbesteuer an.
Grundsteuer, Zweitwohnungsteuer und weitere kommunale Abgaben
Neben den bundeseinheitlichen Steuern gibt es kommunale Abgaben, die je nach Standort deiner Ferienwohnung erheblich variieren können.
Grundsteuer
Die Grundsteuer fällt für jedes Grundstück an und wird von der Gemeinde erhoben. Seit der Grundsteuerreform 2022 (wirksam ab 2025) werden die Grundsteuerwerte neu berechnet. In beliebten Ferienregionen wie Sylt, dem Allgäu oder der Ostseeküste kann die Grundsteuer durch die neuen Bewertungsregeln deutlich steigen. Informiere dich frühzeitig über die neuen Bescheide in deiner Gemeinde.
Zweitwohnungsteuer
Viele Gemeinden erheben eine Zweitwohnungsteuer auf Wohnungen, die nicht als Hauptwohnsitz genutzt werden. Wichtig: Wenn du deine Ferienwohnung ausschließlich zur Vermietung nutzt und sie nicht selbst bewohnst, bist du in vielen Gemeinden von der Zweitwohnungsteuer befreit. Du musst dies jedoch aktiv nachweisen – zum Beispiel durch Buchungsnachweise und eine Erklärung, dass keine Eigennutzung stattfindet.
Kurtaxe und Tourismusabgaben
In Kurorten und Tourismusgemeinden musst du als Vermieter die Kurtaxe (auch Gästebeitrag oder Tourismusabgabe genannt) für deine Gäste einziehen und an die Gemeinde abführen. Die Höhe variiert stark: In manchen Gemeinden sind es wenige Cent pro Person und Nacht, in anderen mehrere Euro. Informiere dich bei deiner Gemeindeverwaltung über die genauen Regelungen.
Dokumentation und Buchführung: So bleibst du auf der sicheren Seite
Eine lückenlose Dokumentation ist das A und O für Ferienwohnungs-Vermieter. Das Finanzamt kann Belege bis zu 10 Jahre rückwirkend anfordern.
Was du dokumentieren musst
- Alle Einnahmen: Buchungsbestätigungen, Zahlungseingänge, Plattformabrechnungen
- Alle Ausgaben: Rechnungen, Quittungen, Kontoauszüge
- Nutzungskalender: Genaue Aufzeichnung, welche Tage vermietet, welche selbst genutzt und welche leer standen – besonders wichtig bei gemischter Nutzung
- Investitionen: Kaufverträge, Rechnungen für Renovierungen und Einrichtung
Digitale Tools für Vermieter
Ich nutze für meine 13 Ferienwohnungen eine Kombination aus Property-Management-Software und einem einfachen Buchhaltungsprogramm. Tools wie Lodgify, Smoobu oder Hostaway bieten integrierte Buchungskalender und können Einnahmen automatisch erfassen. Für die Buchhaltung empfehle ich lexoffice oder sevDesk, die speziell für Kleinunternehmer und Vermieter geeignet sind.
Steuerberater: Wann er sich lohnt
Ab einem Jahresumsatz von etwa 15.000 € oder bei gemischter Nutzung empfehle ich grundsätzlich einen Steuerberater. Die Kosten – typischerweise 500 bis 1.500 € pro Jahr – amortisieren sich durch die optimierte Steuergestaltung in der Regel mehrfach. Und: Die Steuerberatungskosten sind selbst wieder absetzbar.
Häufige Fragen
Muss ich Einnahmen aus der Ferienwohnungsvermietung immer versteuern?
Ja, grundsätzlich sind alle Einnahmen aus der Ferienwohnungsvermietung steuerpflichtig. Es gibt keinen allgemeinen Freibetrag speziell für Vermietungseinnahmen. Lediglich wenn deine Gesamteinkünfte unter dem steuerlichen Grundfreibetrag (2024: 11.604 €) liegen, fällt keine Einkommensteuer an. Das gilt aber für dein gesamtes Einkommen, nicht nur für die Vermietungseinnahmen.
Was passiert, wenn ich Einnahmen nicht angebe?
Seit dem Plattformsteuergesetz (PStTG) melden Buchungsplattformen wie Airbnb, Booking.com und Vrbo Vermieterdaten automatisch an die Finanzbehörden. Das Finanzamt weiß also, was du verdienst. Nicht angegebene Einnahmen können als Steuerhinterziehung gewertet werden – mit empfindlichen Nachzahlungen, Zinsen und im schlimmsten Fall strafrechtlichen Konsequenzen. Eine Selbstanzeige ist möglich, sollte aber unbedingt mit einem Steuerberater abgestimmt werden.
Kann ich Verluste aus der Ferienwohnungsvermietung mit anderen Einkünften verrechnen?
Ja – sofern das Finanzamt Gewinnerzielungsabsicht anerkennt. Verluste aus Vermietung und Verpachtung können mit anderen positiven Einkünften (z. B. aus nichtselbständiger Arbeit) verrechnet werden und reduzieren so deine Gesamtsteuerlast. Voraussetzung ist, dass du keine Liebhaberei betreibst und die Verluste nicht dauerhaft anfallen.
Gilt die 7 % Umsatzsteuer für alle Leistungen rund um die Ferienwohnung?
Nein. Der ermäßigte Steuersatz von 7 % gilt nur für die reine Beherbergungsleistung. Zusatzleistungen wie Frühstück, Parkplatz, Spa-Nutzung oder Fahrradverleih werden mit dem regulären Satz von 19 % besteuert. Du musst diese Leistungen in deiner Rechnung also klar trennen und unterschiedlich ausweisen.
Wie wirkt sich die neue Grundsteuerreform auf meine Ferienwohnung aus?
Ab 2025 gelten die neuen Grundsteuerwerte. In vielen Ferienregionen – besonders an der Küste und in den Alpen – sind die Grundstückswerte stark gestiegen, was zu höheren Grundsteuerbescheiden führen kann. Prüfe deinen neuen Grundsteuerbescheid sorgfältig und lege gegebenenfalls Einspruch ein, wenn du Fehler in der Bewertung feststellst. Die Frist für Einsprüche beträgt in der Regel einen Monat nach Zustellung des Bescheids.
Mustafa Nemat Ali ist Versicherungsexperte und Betreiber von 13 Ferienwohnungen in Deutschland. Mit über 2.000 durchgeführten Beratungen für Ferienwohnungs-Vermieter verbindet er praktische Erfahrung mit fundiertem Fachwissen. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle steuerliche Beratung. Für deine persönliche Situation empfehle ich stets die Konsultation eines Steuerberaters.
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