BGH-Urteil zur Untervermietung 2026: Was Ferienwohnungs-Vermieter jetzt wissen müssen
Am 28. Januar 2026 hat der Bundesgerichtshof ein Urteil gefällt, das die gesamte Vermieterbranche aufgerüttelt hat: Mieter dürfen mit der Untervermietung keinen Gewinn mehr erzielen (Az. VIII ZR 228/23). Wer als Hauptmieter seine Wohnung über Airbnb oder Booking.com teurer weitervermietet, riskiert die fristlose Kündigung. Doch was bedeutet das für dich als Eigentümer und Ferienwohnungs-Vermieter? Und welche Versicherungsfragen wirft dieses Urteil auf? In diesem Artikel erfährst du alles, was du wissen musst.
Das BGH-Urteil im Überblick: Was wurde entschieden?
Der Fall war eindeutig: Ein Berliner Mieter hatte seit 2009 eine Zweizimmerwohnung für 460 Euro Nettokaltmiete gemietet. Ab 2020 vermietete er diese ohne Erlaubnis für 962 Euro nettokalt (insgesamt 1.100 Euro monatlich) an zwei Untermieter weiter. Der Vermieter kündigte fristlos.
Der BGH bestätigte die Kündigung und stellte klar: Ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung nach § 553 Abs. 1 BGB liegt nicht vor, wenn der Mieter damit Gewinn erzielt, der über die Deckung seiner eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgeht.
Konkret bedeutet das:
- Die anteilige Nettokaltmiete darf weitergegeben werden
- Tatsächliche Betriebskosten dürfen umgelegt werden
- Angemessene Abnutzungspauschalen für Möbel sind erlaubt
- Alles darüber hinaus gilt als unzulässige Gewinnerzielung
Warum dieses Urteil die Branche erschüttert
Das Urteil trifft vor allem das sogenannte Rent-to-Rent-Modell ins Mark: Mieter, die günstig anmieten und über Plattformen wie Airbnb teuer weitervermieten. In Städten wie Berlin, München und Hamburg war dieses Arbitrage-Geschäft weit verbreitet.
Die Zahlen sprechen für sich: Bei Tagesraten von 80-120 Euro auf Airbnb ergibt sich schnell das Drei- bis Vierfache der regulären Miete. Das BGH-Urteil macht unmissverständlich klar: Das ist rechtswidrig und berechtigt zur fristlosen Kündigung — auch bei bestehenden Verträgen.
Achtung: Seit dem BGH-Urteil vom 28. Januar 2026 hat jeder Vermieter einen konkreten rechtlichen Hebel, fristlos zu kündigen — wenn der Mieter mit einem normalen Wohnraummietvertrag arbeitet und gewinnbringend untervermietet. Das betrifft nicht nur neue Verträge, sondern auch bestehende. Viele Vermieter wissen das noch nicht — aber sobald sie es erfahren, wird es kritisch.
Was bedeutet das Urteil für dich als Eigentümer?
Hier kommt die gute Nachricht: Für Eigentümer, die ihre eigenen Ferienunterkünfte vermieten, ändert sich durch das Urteil nichts. Du vermietest dein Eigentum — kein fremdes. Das BGH-Urteil richtet sich ausschließlich gegen Hauptmieter, die Wohnraum ohne Eigentumsrecht gewinnbringend weitervermieten.
Als Eigentümer profitierst du sogar in mehrfacher Hinsicht:
- Weniger illegale Konkurrenz: Rent-to-Rent-Anbieter, die bisher ohne Eigentum und ohne angemessene Versicherung auf den Plattformen konkurriert haben, fallen weg
- Fairere Preise: Weniger Angebot bei gleichbleibender Nachfrage stabilisiert deine Preise
- Mehr Professionalität: Die Branche wird seriöser, weil nur noch legitime Anbieter übrig bleiben
Praxis-Case: Warum Legalität allein nicht reicht
Aus meinen 13 eigenen Apartments weiß ich: Selbst als Eigentümer bist du nicht automatisch auf der sicheren Seite. Ein Bekannter von mir hat seine Eigentumswohnung über Airbnb vermietet — legal, als Eigentümer, alles korrekt. Dann hat ein Gast einen Wasserschaden verursacht. Gesamtschaden: 20.800 Euro (Trocknung 8.400 Euro, Sanierung 10.200 Euro, Mietausfall 2.200 Euro). Seine Standard-Wohngebäudeversicherung hat die Leistung gekürzt, weil gewerbliche Kurzzeitvermietung nicht abgedeckt war. 9 von 10 Standard-Policen versagen bei Kurzzeitvermietung.
Die Lektion: Legal vermieten ist die Grundlage. Aber ohne die richtige Versicherung nützt dir die beste Rechtsgrundlage nichts, wenn ein Schaden eintritt.
Versicherung und BGH-Urteil: Die 3 kritischen Fragen
1. Sind Rent-to-Rent-Vermieter überhaupt versichert?
In den meisten Fällen: Nein. Wer als Hauptmieter untervermietet, hat in der Regel:
- Keine Gebäudeversicherung (gehört dem Eigentümer)
- Keine geeignete Haftpflicht (private Haftpflicht schließt gewerbliche Tätigkeit aus)
- Keine Inventarversicherung für die Einrichtung
Risiko: Wenn ein Gast in einer illegal untervermieteten Wohnung zu Schaden kommt, steht der Untervermieter mit seinem gesamten Privatvermögen gerade. Bei einem Gast-Sturz können Forderungen von über 281.000 Euro entstehen — Behandlungskosten, Schmerzensgeld, Verdienstausfall, Anwaltskosten. Ohne Gastgeber-Haftpflichtversicherung ein finanzielles Desaster.
2. Was passiert mit der Versicherung bei illegalem Betrieb?
Das ist der Punkt, den viele übersehen: Versicherungen können die Leistung verweigern, wenn die Vermietung illegal ist. Wenn du ohne Genehmigung untervermietest und ein Schaden eintritt, kann die Versicherung argumentieren, dass du gegen Obliegenheitspflichten verstoßen hast.
Praxis-Case: Illegale Vermietung in München
Ein Vermieter hat in München ohne Zweckentfremdungsgenehmigung über Airbnb vermietet. Bußgeld: 50.000 Euro. Als ein Gast sich im Treppenhaus verletzte, hat die Haftpflichtversicherung die Leistung verweigert — weil die Vermietung illegal war. Gesamtschaden: über 120.000 Euro aus eigener Tasche.
3. Wie schützt du dich als Eigentümer richtig?
Die Formel ist einfach: Erst die rechtliche Grundlage klären, dann richtig versichern, dann vermieten. Als Eigentümer brauchst du:
- Gastgeber-Haftpflichtversicherung mit mindestens 5 Mio. Euro Deckungssumme
- Inventarversicherung für deine Einrichtung (explizit für gewerbliche Kurzzeitvermietung)
- Gebäudeversicherung mit Klausel für Ferienvermietung
- Mietausfallversicherung für den Fall, dass die Wohnung nach einem Schaden unbewohnbar ist
Du willst wissen, ob deine aktuelle Absicherung diese Punkte abdeckt? In unserer kostenlosen Gastgeber-Checkliste findest du die 10 wichtigsten Fragen, die du dir als FeWo-Vermieter stellen musst: Hier die Gastgeber-Checkliste herunterladen.
Was Rent-to-Rent-Betreiber jetzt tun sollten
Falls du selbst als Hauptmieter Ferienwohnungen betreibst, wird es jetzt dringend. Das BGH-Urteil gilt ab sofort — und Vermieter werden davon erfahren. Deine Optionen:
- Eigentum erwerben: Die sicherste Variante. Du bist Eigentümer, du darfst vermieten, du kannst dich richtig versichern
- Gewerbemietvertrag verhandeln: Mit dem Vermieter einen Gewerbemietvertrag abschließen, der die Kurzzeitvermietung explizit erlaubt
- Untervermietung kostendeckend gestalten: Nur die tatsächlichen Kosten weitergeben — kein Gewinn. Allerdings macht das wirtschaftlich kaum Sinn
- Professionell absichern: Unabhängig vom Modell brauchst du eine Versicherung, die Kurzzeitvermietung explizit abdeckt
Plattformen reagieren: Airbnb und Booking.com
Die Plattformen selbst sind durch das Urteil nicht direkt betroffen — aber indirekt massiv. AirCover, das Schutzprogramm von Airbnb, gilt ohnehin nur eingeschränkt:
- Maximale Deckung von 3 Millionen Euro klingt viel — aber die Erstattungspraxis sieht anders aus
- Airbnb prüft nicht, ob du als Eigentümer oder als Hauptmieter vermietest
- Im Schadensfall dauert die Regulierung über AirCover oft Monate, nicht Tage
Aus der Praxis: AirCover vs. echte Versicherung
Ein Gast hat in einer meiner Wohnungen Inventar im Wert von 8.000 Euro beschädigt. Airbnb hat nach 3 Monaten 2.100 Euro erstattet. Meine Inventarversicherung hat den kompletten Schaden in 5 Werktagen reguliert. Das ist der Unterschied zwischen Plattformversprechen und echtem Versicherungsschutz.
Langfristige Auswirkungen auf den FeWo-Markt
Das BGH-Urteil wird den deutschen Ferienwohnungsmarkt nachhaltig verändern:
- Professionalisierung: Nur noch Eigentümer und gewerblich legitimierte Betreiber bleiben übrig
- Weniger Graumarkt: Illegale Untervermietung wird riskanter und damit seltener
- Höhere Standards: Professionelle Vermieter investieren in Qualität, Ausstattung und — Versicherung
- Stärkere Preise: Weniger Angebot bei stabiler Nachfrage bedeutet bessere Auslastung für dich
Für Eigentümer wie dich ist das eine Chance. Die Frage ist nur: Bist du richtig aufgestellt? Hast du die Versicherungen, die du brauchst — nicht nur für den Normalfall, sondern für den Worst Case?
Prüfe jetzt deine Absicherung mit unserer kostenlosen Gastgeber-Checkliste: Zur Checkliste
FAQ — BGH-Urteil Untervermietung 2026
Darf ich als Eigentümer weiterhin meine Ferienwohnung über Airbnb vermieten?
Ja. Das BGH-Urteil richtet sich ausschließlich gegen Hauptmieter, die gewinnbringend untervermieten. Als Eigentümer hast du das Recht, dein Eigentum zu vermieten — vorausgesetzt, du hältst lokale Vorschriften ein (z. B. Zweckentfremdungsverbot in bestimmten Städten). Achte darauf, dass deine Versicherung die Kurzzeitvermietung explizit abdeckt.
Kann mein Vermieter mir jetzt sofort fristlos kündigen?
Wenn du als Hauptmieter deine Wohnung gewinnbringend untervermietest: Ja. Das BGH-Urteil gilt für bestehende und neue Mietverträge gleichermaßen. Entscheidend ist, ob du mit der Untervermietung Gewinn über deine eigenen Wohnkosten hinaus erzielst. Ist das der Fall, liegt kein berechtigtes Interesse vor — und die fristlose Kündigung ist gerechtfertigt.
Was zählt als „Gewinn“ bei der Untervermietung?
Der BGH definiert Gewinn als alles, was über die Deckung der eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgeht. Erlaubt sind: anteilige Nettokaltmiete, tatsächliche Betriebskosten und eine angemessene Abnutzungspauschale für bereitgestellte Möbel. Alles darüber — insbesondere die typischen Airbnb-Tagesraten — gilt als unzulässiger Gewinn.
Welche Versicherung brauche ich als Ferienwohnungs-Eigentümer?
Als Eigentümer brauchst du mindestens eine Gastgeber-Haftpflichtversicherung (min. 5 Mio. Euro Deckung), eine Inventarversicherung für gewerbliche Kurzzeitvermietung, eine Gebäudeversicherung mit FeWo-Klausel und idealerweise eine Mietausfallversicherung. Eine ausführliche Übersicht findest du in unserem Leitfaden zur Ferienwohnung-Versicherung.
Zahlt die Versicherung, wenn ich illegal untervermiete?
Im schlimmsten Fall: Nein. Versicherungen können bei Verstoß gegen Obliegenheitspflichten die Leistung verweigern oder kürzen. Wenn deine Vermietung gegen das Mietrecht oder lokale Vorschriften verstößt, hast du im Schadensfall möglicherweise keinen Versicherungsschutz — und haftest mit deinem Privatvermögen.
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