Von Mustafa Nemat Ali | Versicherungsexperte & Betreiber von 13 Ferienwohnungen
Ich erinnere mich noch genau an den Anruf. Es war ein Dienstagmorgen, kurz nach 7 Uhr. Ein Gast hatte in meiner Ferienwohnung in der Nähe des Bodensees die Badewanne überlaufen lassen – stundenlang, über Nacht. Der Wasserschaden hatte sich durch die Decke in die darunter liegende Wohnung gefressen. Gesamtschaden: knapp 38.000 Euro.
Ich war damals überzeugt, gut versichert zu sein. Ich hatte eine Versicherung. Ich hatte Dokumente. Ich hatte ein gutes Gefühl.
Was ich nicht hatte: die richtige Versicherung für den richtigen Zweck.
Nach 13 eigenen Ferienwohnungen und über 2.000 Beratungen mit FeWo-Betreibern aus ganz Deutschland kann ich dir sagen: Die meisten Versicherungsfehler FeWo Betreiber machen, sind keine Frage von Unwissenheit. Sie sind eine Frage von falschen Annahmen. Und diese falschen Annahmen können dich finanziell ruinieren.
In diesem Artikel zeige ich dir die drei gravierendsten Fehler – und wie du sie ein für alle Mal ausräumst.
Fehler 1: Die private Hausratversicherung schützt dich als FeWo-Betreiber nicht
Das ist der häufigste und gleichzeitig gefährlichste Irrtum, den ich in meinen Beratungen erlebe. Du hast eine Hausratversicherung abgeschlossen, zahlst brav deine Beiträge – und glaubst, dein Inventar in der Ferienwohnung ist damit abgedeckt. Ist es nicht.
Warum nicht?
Private Hausratversicherungen sind für den Eigenbedarf konzipiert. Sobald du deine Wohnung oder dein Haus gewerblich oder halbgewerblich vermietest – und das tust du als FeWo-Betreiber – greift eine entscheidende Klausel: die sogenannte gewerbliche Nutzungsausschlussklausel. Viele Versicherer lehnen Schäden schlicht ab, wenn die Immobilie regelmäßig an wechselnde Gäste vermietet wird.
Was bedeutet „regelmäßig“? Das ist der Knackpunkt. In der Praxis reichen oft schon 10–15 Vermietungstage pro Jahr, damit ein Versicherer argumentiert, es handle sich um eine gewerbliche Nutzung. Und dann stehst du im Schadensfall ohne Deckung da.
Ein konkretes Beispiel aus meiner Beratungspraxis:
Eine Betreiberin aus dem Schwarzwald hatte ihre Ferienwohnung über Airbnb vermietet. Ein Gast beschädigte beim Einzug die Einbauküche – Herdplatte zerstört, Schranktüren ausgehängt, Arbeitsplatte zerkratzt. Gesamtschaden: ca. 4.200 Euro. Ihre private Hausratversicherung lehnte die Zahlung vollständig ab. Begründung: gewerbliche Nutzung, kein Versicherungsschutz. Sie musste den Schaden aus eigener Tasche bezahlen.
Was du stattdessen brauchst:
Eine Ferienwohnungsversicherung oder eine Hausratversicherung mit explizitem Einschluss der gewerblichen Kurzzeitvermietung. Einige Anbieter haben mittlerweile Spezialtarife für FeWo-Betreiber entwickelt. Achte beim Abschluss auf folgende Formulierungen im Vertrag:
- „Kurzzeitvermietung eingeschlossen“
- „Vermietung an wechselnde Gäste versichert“
- „Gewerbliche Nutzung bis X Vermietungstage pro Jahr gedeckt“
Wenn diese Formulierungen fehlen, ruf beim Versicherer an und lass dir die Deckung schriftlich bestätigen. Mündliche Zusagen zählen im Schadensfall nichts.
Fehler 2: Keine oder falsche Haftpflichtversicherung für Vermieter
Stell dir vor, ein Gast stolpert über einen losen Teppich in deiner Ferienwohnung, bricht sich das Handgelenk und kann drei Monate nicht arbeiten. Er klagt auf Schadensersatz und Schmerzensgeld. Ohne die richtige Haftpflichtversicherung bist du persönlich haftbar – mit deinem gesamten Privatvermögen.
Das ist kein Extremszenario. Das ist Alltag in der FeWo-Branche.
Als Vermieter trägst du eine sogenannte Verkehrssicherungspflicht. Das bedeutet: Du bist verpflichtet, dafür zu sorgen, dass deine Unterkunft keine Gefahrenquellen für Gäste enthält. Loser Teppich, defekte Treppenstufe, schlechte Beleuchtung im Außenbereich, ein nicht gesicherter Pool – all das kann zur Haftung führen.
Die häufigsten Versicherungsfehler FeWo Betreiber in diesem Bereich:
- Nur private Haftpflichtversicherung abgeschlossen: Auch hier gilt das gleiche Problem wie beim Hausrat. Private Haftpflichtversicherungen schließen in der Regel Schäden aus, die im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit entstehen. Die Vermietung einer Ferienwohnung gilt als gewerbliche Tätigkeit.
- Gebäudehaftpflicht fehlt komplett: Wer Eigentümer der Immobilie ist, braucht zusätzlich eine Grundbesitzerhaftpflicht. Diese deckt Schäden ab, die durch den Zustand des Gebäudes entstehen – zum Beispiel, wenn ein Dachziegel auf ein geparktes Auto fällt oder ein Gast auf dem vereisten Gehweg vor deiner FeWo ausrutscht.
- Plattformhaftung falsch verstanden: Viele Betreiber glauben, dass Airbnb oder Booking.com sie automatisch versichern. Das stimmt nur sehr eingeschränkt. Airbnbs „AirCover“ zum Beispiel ist kein Ersatz für eine echte Haftpflichtversicherung – es gibt erhebliche Ausschlüsse und Obergrenzen.
Ein Praxisbeispiel mit Zahlen:
Ein Betreiber aus Bayern hatte eine Ferienwohnung mit Außenpool. Im Sommer 2022 verletzte sich ein Gast beim Sprung ins Wasser an einem nicht ausreichend gesicherten Poolrand. Resultat: Schulterverletzung, Operation, Reha. Der Gast klagte auf Schadensersatz und Schmerzensgeld. Gesamtforderung: 67.000 Euro. Der Betreiber hatte nur eine private Haftpflichtversicherung – die Versicherung lehnte die Deckung ab. Er musste einen Großteil der Summe selbst tragen und das Verfahren kostete ihn zusätzlich über 12.000 Euro an Anwalts- und Gerichtskosten.
Was du konkret tun solltest:
- Schließe eine Ferienwohnungs-Haftpflichtversicherung ab, die explizit die gewerbliche Kurzzeitvermietung einschließt
- Ergänze sie mit einer Grundbesitzerhaftpflicht, wenn du Eigentümer der Immobilie bist
- Prüfe, ob Sonderrisiken wie Pool, Sauna, Kamin oder Außenanlagen explizit mitversichert sind
- Lass dir jährlich eine Deckungsbestätigung ausstellen
Die Mehrkosten für eine spezialisierte FeWo-Haftpflicht gegenüber einer privaten Haftpflicht liegen oft bei nur 80–150 Euro pro Jahr. Das ist die günstigste Investition, die du als Betreiber machen kannst.
Fehler 3: Ertragsausfall und Mietausfallversicherung werden ignoriert
Dieser Fehler ist der subtilste – und oft der teuerste. Denn er trifft dich nicht sofort, sondern schleichend.
Stell dir vor: Ein Wasserschaden, ein Brand oder ein Sturm macht deine Ferienwohnung für mehrere Monate unbewohnbar. Die Reparatur dauert vier Monate. Du verlierst in dieser Zeit alle Buchungseinnahmen. Wenn deine Ferienwohnung im Schnitt 2.500 Euro pro Monat einbringt, sind das 10.000 Euro Mietausfall – zusätzlich zum eigentlichen Sachschaden.
Viele Betreiber denken: „Meine Gebäudeversicherung deckt den Schaden ab.“ Das stimmt – aber nur den Sachschaden. Den Einnahmeausfall während der Reparaturzeit deckt die Gebäudeversicherung in der Standardvariante nicht.
Was ist eine Mietausfallversicherung?
Eine Mietausfallversicherung (auch Ertragsausfallversicherung genannt) springt ein, wenn deine Ferienwohnung aufgrund eines versicherten Schadens nicht vermietet werden kann. Sie ersetzt dir die entgangenen Mieteinnahmen für die Dauer der Reparatur – in der Regel bis zu 12 oder 24 Monate.
Typische Versicherungsfehler FeWo Betreiber in diesem Bereich:
- Kein Mietausfallschutz abgeschlossen: Der Klassiker. Die meisten Betreiber denken erst daran, wenn es zu spät ist.
- Versicherungssumme zu niedrig angesetzt: Wer seine Ferienwohnung saisonal vermietet und die Versicherungssumme auf Basis eines Jahresdurchschnitts berechnet, unterschätzt den tatsächlichen Ausfall in der Hochsaison. Ein Ausfall im Juli und August kann das Dreifache eines Ausfalls im Januar bedeuten.
- Keine Absicherung gegen Buchungsausfälle durch Gästestornierungen: Das ist ein anderes Produkt – eine sogenannte Stornokostenversicherung für Vermieter. Sie greift, wenn Gäste kurzfristig stornieren und du die Buchung nicht mehr anderweitig füllen kannst.
Mein persönliches Erlebnis:
Bei einer meiner Ferienwohnungen in Norddeutschland gab es 2019 einen Sturmschaden am Dach. Die Reparatur dauerte knapp drei Monate – mitten in der Nebensaison, zum Glück. Trotzdem verlor ich rund 6.800 Euro an Einnahmen. Weil ich zu diesem Zeitpunkt bereits eine Mietausfallversicherung hatte, wurde mir der Großteil erstattet. Ohne diese Versicherung wäre das ein schmerzhafter Verlust gewesen, der meine Liquidität für das gesamte Jahr belastet hätte.
Was du tun solltest:
- Prüfe, ob deine Gebäudeversicherung einen Mietausfallbaustein enthält oder ob du diesen separat zubuchst
- Berechne deine Versicherungssumme auf Basis deiner tatsächlichen Hochsaisoneinnahmen, nicht des Jahresdurchschnitts
- Überlege, ob eine zusätzliche Stornokostenversicherung für dich sinnvoll ist – besonders wenn du viele Direktbuchungen ohne Plattformschutz hast
Wie du deinen Versicherungsschutz als FeWo-Betreiber richtig aufstellst
Nachdem wir die drei größten Fehler besprochen haben, lass mich dir zeigen, wie ein solider Versicherungsschutz für Ferienwohnungs-Betreiber aussieht. Ich nenne das den FeWo-Versicherungsrahmen – ein System, das ich für meine eigenen 13 Objekte entwickelt habe und das ich in meinen Beratungen empfehle.
Die vier Säulen des FeWo-Versicherungsrahmens:
1. Gebäudeversicherung (mit FeWo-Zusatz)
Deckt Schäden am Gebäude durch Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel. Wichtig: Lass dir explizit bestätigen, dass die gewerbliche Kurzzeitvermietung eingeschlossen ist. Kosten: je nach Objekt und Lage ca. 300–800 Euro pro Jahr.
2. Hausratversicherung (gewerblich erweitert)
Deckt das Inventar in der Ferienwohnung – Möbel, Elektrogeräte, Dekoration. Muss explizit für die Kurzzeitvermietung freigegeben sein. Kosten: ca. 100–300 Euro pro Jahr.
3. Haftpflichtversicherung (Ferienwohnung + Grundbesitz)
Deckt Personenschäden und Sachschäden, die Gäste durch den Zustand deiner Unterkunft erleiden. Unverzichtbar. Kosten: ca. 150–400 Euro pro Jahr.
4. Mietausfallversicherung
Deckt entgangene Einnahmen bei versichertem Schaden. Oft als Baustein zur Gebäudeversicherung zubuchbar. Kosten: ca. 50–200 Euro pro Jahr.
Gesamtkosten für einen soliden Basisschutz: ca. 600–1.700 Euro pro Jahr – je nach Objekt, Lage, Ausstattung und Versicherungsanbieter.
Klingt nach viel? Rechne es gegen: Ein einziger unversicherter Schadensfall kann dich 10.000, 30.000 oder 70.000 Euro kosten. Die Versicherungsprämien sind keine Ausgabe – sie sind eine Investition in die Existenzsicherung deines Unternehmens.
Checkliste: Diese Fragen solltest du deinem Versicherer stellen
Bevor du einen Versicherungsvertrag für deine Ferienwohnung abschließt oder verlängerst, stelle deinem Versicherer diese Fragen – und bestehe auf schriftliche Antworten:
- Ist die gewerbliche Kurzzeitvermietung (Airbnb, Booking.com, Direktvermietung) explizit eingeschlossen?
- Gibt es eine Obergrenze für Vermietungstage pro Jahr?
- Sind Schäden durch Gäste (Vandalismus, fahrlässige Beschädigung) gedeckt?
- Ist die Grundbesitzerhaftpflicht enthalten oder muss sie separat abgeschlossen werden?
- Sind Sonderausstattungen wie Pool, Sauna, Kamin, Außenküche mitversichert?
- Gibt es einen Mietausfallbaustein und wie wird die Entschädigungssumme berechnet?
- Wie ist die Selbstbeteiligung im Schadensfall?
Wenn ein Versicherer auf diese Fragen ausweicht oder keine klaren schriftlichen Antworten liefert, ist das ein Warnsignal. Wechsle den Anbieter.
Häufige Fragen
Brauche ich als FeWo-Betreiber eine eigene Gewerbeversicherung?
Nicht zwingend eine klassische Gewerbeversicherung, aber du brauchst Versicherungsprodukte, die explizit für die gewerbliche oder halbgewerbliche Nutzung freigegeben sind. Viele Anbieter haben mittlerweile Spezialtarife für Ferienwohnungs-Betreiber entwickelt, die genau diese Lücke schließen. Entscheidend ist nicht das Label „Gewerbeversicherung“, sondern der konkrete Vertragstext.
Deckt Airbnbs AirCover meine Ferienwohnung ausreichend ab?
Nein. AirCover ist eine nützliche Ergänzung, aber kein Ersatz für eine eigenständige Versicherung. Es gibt erhebliche Ausschlüsse (z. B. Kunstgegenstände, Schmuck, bestimmte Elektronik), Obergrenzen und bürokratische Hürden bei der Schadensregulierung. Außerdem greift AirCover nur für Buchungen über Airbnb – Direktbuchungen oder Buchungen über andere Plattformen sind nicht abgedeckt.
Was kostet mich ein vollständiger Versicherungsschutz für eine Ferienwohnung pro Jahr?
Das hängt von Faktoren wie Lage, Größe, Ausstattung und gewähltem Anbieter ab. Als Richtwert kannst du mit 600–1.700 Euro pro Jahr für einen soliden Basisschutz rechnen (Gebäude, Hausrat, Haftpflicht, Mietausfall). Für Objekte mit Sonderausstattung wie Pool oder Sauna kann es mehr sein.
Muss ich meinen Versicherer informieren, wenn ich meine Wohnung als Ferienwohnung vermiete?
Ja, unbedingt. Wenn du eine bestehende private Versicherung hast und anfängst, deine Wohnung gewerblich zu vermieten, bist du in der Regel verpflichtet, deinen Versicherer darüber zu informieren. Tust du das nicht und es kommt zum Schaden, kann der Versicherer die Zahlung verweigern – wegen arglistiger Täuschung oder Verletzung der vorvertraglichen Anzeigepflicht.
Was ist der häufigste Versicherungsfehler FeWo Betreiber in der Praxis?
Aus meiner Erfahrung mit über 2.000 Beratungen ist es die falsche Annahme, dass eine bestehende private Hausrat- oder Haftpflichtversicherung automatisch auch die Ferienwohnungsvermietung abdeckt. Dieser Irrtum ist weit verbreitet und kann im Schadensfall existenzbedrohend sein. Der zweithäufigste Fehler ist das Fehlen einer Mietausfallversicherung – ein Risiko, das viele Betreiber erst dann erkennen, wenn es zu spät ist.
Mustafa Nemat Ali ist Versicherungsexperte mit Spezialisierung auf Ferienwohnungen und Kurzzeitvermietung. Er betreibt selbst 13 Ferienwohnungen in Deutschland und hat über 2.000 FeWo-Betreiber in Versicherungsfragen beraten. Bei konkreten Fragen zu deinem Versicherungsschutz empfiehlt er immer, einen unabhängigen Versicherungsmakler hinzuzuziehen, der auf Immobilienvermietung spezialisiert ist.
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