Das Wichtigste in Kürze: Der Weg von einer auf 13 Ferienwohnungseinheiten gelingt nicht durch Kaufen um jeden Preis, sondern über ein funktionierendes System, Disziplin und selektives Wachstum. Der Einstieg erfolgte im Rent-to-Rent-Modell mit geringem Kapital, skaliert wird bevorzugt über Mehr-Einheiten-Objekte in einem Haus, organisiert in einer operativen Gesellschaft mit Holdingstruktur.
Als Versicherungsexperte dachte ich, ich wüsste alles über Risiken. Doch die Praxis einer Ferienwohnung ist eine eigene Welt. Meine Reise begann nicht mit einem großen Immobilienkauf, sondern im Rent-to-Rent-Modell – mit einem einzigen Apartment. Heute betreiben wir 13 Einheiten in einer operativen Gesellschaft mit Holdingstruktur. In diesem FeWo Betreiber Erfahrungsbericht teile ich ehrlich, wie dieser Weg wirklich verlaufen ist – mit Strategie, Fehlern und dem, was als Nächstes kommt.
Hinweis zur Einordnung: Unsere Einheiten befinden sich in Schwerin und der Region Mecklenburg-Vorpommern. Einzelne Zahlen in diesem Beitrag sind Richtwerte zur Veranschaulichung – keine exakte Abbildung unserer Buchhaltung. Deine Werte hängen stark vom Modell (Rent-to-Rent vs. Eigentum), Standort und Objekt ab.
Der Start im Rent-to-Rent-Modell
Statt sofort zu kaufen, bin ich im Rent-to-Rent-Modell gestartet: Ich habe eine Wohnung langfristig angemietet und sie – mit Zustimmung des Eigentümers – als professionell geführte Ferienwohnung betrieben. Der große Vorteil: Ich konnte mit überschaubarem Kapitaleinsatz beginnen, das Geschäft wirklich verstehen und ein System aufbauen, bevor ich über Eigentum nachdachte.
Mein Fokus am Anfang war einfach: aufbauen. Eine Einheit sauber zum Laufen bringen, Prozesse standardisieren und aus jeder Buchung lernen. Schon im ersten Jahr wurde mir klar, dass ich drei Faktoren unterschätzt hatte:
- Saisonalität: Schwerin und die Mecklenburgische Seenplatte haben deutliche Schwankungen zwischen Sommer und Winter
- Wettbewerb: Mehr Anbieter in der Region als zunächst sichtbar
- Betriebskosten: Reinigung, Wäsche, Reparaturen und Verwaltung kosten in der Praxis mehr als auf dem Papier
Trotz des holprigen Starts war ich fasziniert: direkter Gästekontakt, Flexibilität und ein echtes Skalierungspotenzial – wenn man es systematisch angeht.
Schritt für Schritt skalieren: vom Einzel-Apartment zum Portfolio
Mit der Zeit habe ich mein System verfeinert und eine wichtige Erkenntnis gewonnen: Die größten Skalierungssprünge entstehen, wenn man bestehende Objekte übernimmt, in denen mehrere Einheiten in einem Haus liegen. Mehrere Einheiten unter einem Dach bedeuten kürzere Wege, gebündelte Reinigung und Wartung sowie eine bessere Auslastung der Prozesse.
Heute betreiben wir das Ganze in einer operativen Gesellschaft mit Holdingstruktur – operatives Geschäft und Vermögensebene sind sauber getrennt. Aktuell sind wir bei 13 Einheiten, und die nächsten drei Einheiten in einem Objekt an einem weiteren Standort sind bereits geplant.
Worauf wir bei neuen Objekten achten
Wir wachsen selektiv. Ein Objekt muss zu unserem System passen – nicht umgekehrt:
- Mehrere Einheiten pro Objekt – Skalierung im Haus statt verstreuter Einzelwohnungen
- Belastbare Nachfrage am Standort über mehrere Gästesegmente
- Wirtschaftlichkeit, die zum Modell passt (ob Rent-to-Rent oder Eigentum)
- Operative Machbarkeit – Reinigung und Betreuung vor Ort organisierbar
Ich bekomme regelmäßig Angebote zu Objekten aus ganz Deutschland und lehne die meisten ab, weil sie diese Anforderungen nicht erfüllen. Genau diese Disziplin hat uns bisher geschützt.
Die größten Herausforderungen und wie ich sie gelöst habe
Challenge 1: Schadensfälle und ihre finanziellen Auswirkungen
Einer der teuersten Schäden in meiner FeWo Betreiber Erfahrungsbericht-Geschichte ereignete sich in einer unserer Schweriner Einheiten. Eine Gruppe feierte eine Party, obwohl nur zwei Gäste angemeldet waren. Die Folgen:
- Wasserschaden: eine übergelaufene Badewanne, Wasser drang in die darunterliegende Wohnung
- Vandalismus: beschädigte Möbel und Wände
- Gesamtschaden: im hohen vierstelligen Bereich
Meine Lösung:
- Prävention: Installation von Lärmsensoren (NoiseAware) in den Einheiten
- Versicherungsoptimierung: spezielle FeWo-Versicherung mit ausreichender Deckung
- Gäste-Screening: strengere Buchungsrichtlinien und Kautionssystem
Seit der Einführung dieser Maßnahmen sind unsere Schadensfälle deutlich zurückgegangen.
Challenge 2: Personalmanagement und Skalierung
Mit wachsender Einheiten-Anzahl wurde das Personalmanagement zur größten Herausforderung. Hier hilft ein klares System.
Das 3-Stufen-Personal-Modell
Stufe 1: Reinigungsteams
- Feste Teams für bestimmte Gebiete
- Standardisierte Checklisten
- Qualitätskontrolle per Foto-Dokumentation
Stufe 2: Hausmeister-Service
- Zuständig für Reparaturen und Wartung
- Notfall-Bereitschaft
- Regelmäßige Inspektionen aller Einheiten
Stufe 3: Gästebetreuung
- Zentrale Kommunikation über WhatsApp Business
- Mehrsprachiger Support
- Check-in/Check-out-Koordination
Personalkosten sind einer der größten Blöcke (Richtwert: rund ein Viertel bis ein Drittel des Umsatzes) – aber gutes Personal zahlt sich über Bewertungen und Wiederholungsbuchungen aus.
Technologie und Automatisierung: unsere digitale Infrastruktur
Ohne die richtigen Tools wäre die Verwaltung von 13 Einheiten kaum möglich.
Kern-Systeme
Property Management System (z. B. Hostfully)
- Zentrale Verwaltung aller Buchungen
- Automatisierte Gästekommunikation
- Integration mit allen Buchungsplattformen
Channel Manager (z. B. Rentals United)
- Synchronisation von Verfügbarkeiten und Preisen
- Anbindung an viele Buchungsplattformen
- Verhindert Doppelbuchungen
Revenue Management (z. B. PriceLabs)
- Dynamische Preisanpassung nach Nachfrage
- Konkurrenz- und Marktanalyse
- Spürbare Umsatzsteigerung
Automatisierung im Detail
Automatisierung senkt den manuellen Aufwand erheblich:
- Vor der Buchung: dynamische Preise, Vorqualifizierung, schnelle Bestätigung
- Nach der Buchung: Willkommens-E-Mail, Check-in-Infos, Anreise-Erinnerung
- Nach dem Aufenthalt: Bewertungsanfrage, Schadensmeldung, Rechnungsstellung
Geschäftsmodell und Struktur: vom Anmieten zum Eigentum
Viele glauben, FeWo bedeutet zwangsläufig, teuer Immobilien zu kaufen. Mein Weg zeigt: Es geht auch anders.
- Einstieg über Rent-to-Rent: geringer Kapitalbedarf, schneller Lerneffekt, Fokus auf System und Prozesse
- Skalierung über Mehr-Einheiten-Objekte: mehrere Einheiten in einem Haus bündeln Aufwand und Auslastung
- Operative Gesellschaft mit Holdingstruktur: das operative Geschäft läuft in einer eigenen Gesellschaft, getrennt von der Vermögensebene
Diese Struktur sorgt für klare Verantwortlichkeiten und schafft die Basis für den nächsten Schritt. Bei den Kostenblöcken arbeite ich mit Richtwerten statt Bauchgefühl: Personal, Plattform-Gebühren, Sachkosten (Wäsche, Verbrauch, Reparaturen) und Software bilden den Großteil der laufenden Kosten – die genaue Verteilung hängt stark vom Standort und vom Modell ab.
Rechtliche Aspekte und Compliance
Die rechtlichen Rahmenbedingungen für Ferienwohnungen ändern sich ständig. Ehrlich gesagt kostet mich dieser Bereich am meisten Nerven.
Aktuelle Rahmenbedingungen
Schwerin & Umland:
- Anmeldung des Beherbergungsbetriebs bei der Stadt
- Bislang keine Zweckentfremdungssatzung wie in vielen Großstädten – die Entwicklung beobachte ich aber genau
- Ab einer gewissen Größenordnung gewerbliche Einstufung beachten
Touristische Ostsee-Gemeinden (Mecklenburg-Vorpommern):
- Kurabgabe bzw. Tourismusabgabe je Gast und Nacht
- Meldescheinpflicht konsequent umsetzen
- Teilweise gestalterische Vorgaben in Kurorten
Großstädte als Warnsignal (Berlin, Hamburg, München):
- Verschärfte Zweckentfremdungssatzungen und Genehmigungspflichten
- Wer dort investiert, muss mit hohen Compliance-Kosten rechnen
- Genau deshalb liegt unser Fokus bewusst auf Schwerin und der Region
Compliance-System
Für jede Einheit führe ich ein Compliance-Dossier: behördliche Anmeldungen, Versicherungsnachweise, Brandschutz-Dokumentation, steuerliche Unterlagen sowie Miet- bzw. Eigentumsnachweise.
Lessons Learned: was ich heute anders machen würde
System vor Tempo
Erst ein funktionierendes System, dann skalieren. Wer zu früh Gas gibt, verliert Qualität und Überblick.
Nicht jedes Objekt ist ein gutes Objekt
Selektiv bleiben. Lieber ein passendes Objekt ablehnen als ein unpassendes übernehmen.
Mehr-Einheiten-Objekte schlagen Einzelwohnungen
Skalierung gelingt leichter, wenn mehrere Einheiten in einem Haus liegen.
Stammgäste nicht vernachlässigen
Wiederholungsgäste sind günstiger als ständig neue Buchungen über teure Plattformen. Investiere früh in Gäste-Bindung.
Zukunftspläne und Marktausblick
Jetzt, wo die Strukturen stehen und nachweislich Gewinne erwirtschaftet werden, ist der nächste Schritt klar: gezielt Objekte ankaufen und sie wieder in die operative Gesellschaft vermieten, um die bestehende Struktur weiter auszubauen.
Dabei bleibt unsere Leitlinie eine strategische Entscheidung: Wir wachsen nur so, dass es uns dient – nicht um jeden Preis und nicht mit jedem Objekt. Angebote aus ganz Deutschland erreichen mich regelmäßig; viele lehne ich ab, weil sie nicht zu unseren Anforderungen passen.
Parallel sehe ich drei klare Markttrends:
- Regulierung nimmt zu: mehr Städte mit Beschränkungen, höhere Compliance-Anforderungen, Professionalisierung wird zur Pflicht
- Gäste werden anspruchsvoller: Nachhaltigkeit, Ausstattung und persönliche Erlebnisse zählen
- Konkurrenz professionalisiert sich: größere Anbieter steigen ein, der Anspruch steigt
Häufige Fragen
Wie steige ich in Ferienwohnungen ein, ohne gleich zu kaufen?
Über das Rent-to-Rent-Modell. Du mietest eine Wohnung langfristig an und betreibst sie – mit Zustimmung des Eigentümers – als Ferienwohnung. So startest du mit geringem Kapitaleinsatz, lernst das Geschäft kennen und baust ein System auf, bevor du über Eigentum nachdenkst.
Warum lohnen sich Objekte mit mehreren Einheiten?
Weil sie die Skalierung erleichtern. Liegen mehrere Einheiten in einem Haus, bündelst du Reinigung, Wartung und Betreuung, sparst Wege und lastest deine Prozesse besser aus. Genau das ist heute unser Fokus beim Wachstum.
Welche Versicherungen sind wirklich notwendig?
Eine spezielle FeWo-Haftpflichtversicherung ist unverzichtbar. Zusätzlich brauchst du eine Inhaltsversicherung für die Einrichtung und – je nach Modell – eine Absicherung gegen Mietausfall. Lass die Deckung zur tatsächlichen Nutzung passen, sonst entstehen gefährliche Lücken.
Wie finde ich zuverlässige Reinigungskräfte?
Arbeite mit professionellen Reinigungsunternehmen, die Erfahrung mit Ferienwohnungen haben. Zahle lieber etwas mehr pro Reinigung, aber arbeite mit Profis. Eine schlechte Reinigung kostet dich über negative Bewertungen am Ende deutlich mehr.
Wie gehst du mit schwierigen Gästen um?
Prävention ist der beste Schutz. Ich screene Gäste vor der Buchung und lehne verdächtige Anfragen ab. Bei Problemen reagiere ich sofort – oft reicht ein freundliches Gespräch. Dokumentation ist dabei entscheidend für eventuelle rechtliche Schritte.
Dieser FeWo Betreiber Erfahrungsbericht zeigt: Der Weg von einer auf 13 Einheiten ist möglich – aber er entsteht durch System, Disziplin und selektives Wachstum, nicht durch Kaufen um jeden Preis. Wenn du Fragen zu meinen Erfahrungen hast oder Unterstützung bei deinem eigenen FeWo-Projekt brauchst, melde dich gerne.
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