Meta-Description: Ferienwohnung finanzieren leicht gemacht: Erfahre, welche Kredite, Förderprogramme und Finanzierungsstrategien für Ferienwohnungs-Betreiber in Deutschland wirklich funktionieren. Mit Praxisbeispielen und konkreten Zahlen.
Als ich meine erste Ferienwohnung in der Eifel finanziert habe, war ich naiv. Ich dachte, ein normaler Immobilienkredit würde reichen – und stand dann vor der Bank wie ein Schuljunge, der seine Hausaufgaben vergessen hat. Heute, mit 13 eigenen Ferienwohnungen und über 2.000 Beratungsgesprächen im Rücken, weiß ich: Die Finanzierung einer Ferienwohnung ist ein eigenes Spiel mit eigenen Regeln. Wer diese Regeln kennt, spart Zehntausende Euro. Wer sie ignoriert, zahlt drauf – manchmal jahrelang.
Dieser Artikel zeigt dir, wie du eine Ferienwohnung finanzieren kannst, welche Kreditarten wirklich passen, welche Förderprogramme du nutzen solltest und wo die häufigsten Fehler passieren.
Warum Ferienwohnungen bei der Finanzierung anders behandelt werden
Banken lieben Sicherheit. Und Ferienwohnungen sind für Kreditinstitute eine andere Risikoklasse als selbst genutzte Immobilien oder klassische Mietwohnungen. Der Grund: Die Einnahmen aus der Ferienvermietung gelten als unregelmäßig und schwer kalkulierbar. Saisonale Schwankungen, Leerstand, Plattformabhängigkeit von Airbnb oder Booking.com – all das macht Banken nervös.
Das hat konkrete Auswirkungen auf deine Finanzierung:
- Höherer Eigenkapitalanteil erforderlich: Während bei einer selbst genutzten Immobilie oft 10–15 % Eigenkapital ausreichen, verlangen viele Banken bei Ferienwohnungen 20–30 % oder mehr.
- Strengere Bonitätsprüfung: Deine persönliche Einkommenssituation wird genauer unter die Lupe genommen, weil die Mieteinnahmen nicht als stabile Einnahmequelle anerkannt werden.
- Höhere Zinsen möglich: Das Risikoprofil kann zu einem Zinsaufschlag von 0,2–0,5 Prozentpunkten führen – über 20 Jahre eine erhebliche Summe.
Das bedeutet nicht, dass eine Finanzierung unmöglich ist. Es bedeutet, dass du besser vorbereitet sein musst als der durchschnittliche Immobilienkäufer.
Die wichtigsten Kreditarten für die Ferienwohnung im Überblick
Wenn du eine Ferienwohnung finanzieren möchtest, stehen dir grundsätzlich mehrere Kreditmodelle zur Verfügung. Welches das richtige ist, hängt von deiner persönlichen Situation, dem Objekt und deiner Strategie ab.
Annuitätendarlehen – der Klassiker
Das Annuitätendarlehen ist die häufigste Form der Immobilienfinanzierung. Du zahlst monatlich eine gleichbleibende Rate, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Mit der Zeit sinkt der Zinsanteil, der Tilgungsanteil steigt.
Vorteil: Planungssicherheit durch konstante Raten.
Nachteil: In den ersten Jahren tilgst du kaum – bei niedrigem Tilgungssatz kann die Laufzeit sehr lang werden.
Empfehlung: Wähle mindestens 2 % Anfangstilgung, besser 3 %. Bei einer Ferienwohnung als Kapitalanlage solltest du das Darlehen nicht über 25–30 Jahre strecken.
Endfälliges Darlehen (Tilgungsaussetzung)
Hier zahlst du während der Laufzeit nur Zinsen. Die Tilgung erfolgt am Ende in einer Summe – oft über ein parallel angespartes Kapitalprodukt wie eine Lebensversicherung oder einen Bausparvertrag.
Vorteil: Niedrigere monatliche Belastung, steuerlich interessant (Zinsen als Werbungskosten absetzbar).
Nachteil: Höheres Risiko, wenn das Tilgungsvehikel nicht die erwartete Rendite bringt. Banken bieten dieses Modell heute seltener an.
KfW-Darlehen als Ergänzungsfinanzierung
Die KfW-Bank bietet zinsgünstige Darlehen, die du mit einem klassischen Bankkredit kombinieren kannst. Dazu gleich mehr im Abschnitt zu Förderprogrammen.
Eigenkapitalbasierte Finanzierung über Bestandsimmobilien
Wer bereits Immobilien besitzt, kann diese als Sicherheit einsetzen und eine Grundschuld auf das bestehende Objekt eintragen lassen. Das ermöglicht oft bessere Konditionen und reduziert den Eigenkapitalbedarf für die neue Ferienwohnung.
Ich selbst habe meine dritte und vierte Ferienwohnung so finanziert – durch die Beleihung meiner ersten beiden Objekte. Das setzt natürlich voraus, dass die Bestandsimmobilien ausreichend Wert haben und nicht schon vollständig belastet sind.
Förderprogramme: Diese Töpfe solltest du kennen
Hier liegt das größte ungenutzte Potenzial. Die meisten Käufer von Ferienwohnungen wissen nicht, welche Förderprogramme sie nutzen könnten – oder sie gehen davon aus, dass Förderungen nur für Eigennutzer gelten. Das ist falsch.
KfW-Programm 261 – Bundesförderung für effiziente Gebäude
Das KfW-Programm 261 fördert den Kauf oder Bau von energieeffizienten Gebäuden. Auch Kapitalanleger und Vermieter können dieses Programm nutzen – entscheidend ist der Energiestandard des Gebäudes, nicht die Nutzungsart.
Konditionen (Stand 2024):
- Kreditbetrag bis zu 150.000 Euro pro Wohneinheit
- Zinssätze teils deutlich unter Marktkonditionen
- Tilgungszuschüsse von 5–45 % je nach Effizienzhaus-Stufe
Wichtig: Der Antrag muss vor Beginn des Vorhabens gestellt werden. Wer erst kauft und dann fragt, geht leer aus.
KfW-Programm 124 – Wohngebäude-Kredit
Dieses Programm richtet sich an den Erwerb von Wohngebäuden und kann unter bestimmten Voraussetzungen auch für Ferienwohnungen genutzt werden – insbesondere wenn das Objekt als dauerhafter Wohnraum eingestuft ist. Hier ist eine genaue Prüfung im Einzelfall notwendig.
Länderspezifische Förderprogramme
Neben den bundesweiten KfW-Programmen gibt es in vielen Bundesländern eigene Förderangebote:
- Bayern: LfA Förderbank Bayern bietet zinsgünstige Darlehen für touristische Infrastruktur
- Mecklenburg-Vorpommern: Investitionsbank MV fördert Tourismusbetriebe, darunter auch Ferienwohnungsvermieter
- Schleswig-Holstein: IB.SH unterstützt Investitionen im Tourismusbereich
- Thüringen: Thüringer Aufbaubank (TAB) hat spezifische Programme für ländliche Tourismusobjekte
Mein Tipp aus der Praxis: Ruf direkt bei der Investitionsbank deines Bundeslandes an und schildere dein Vorhaben. Die Berater dort kennen oft Nischenprogramme, die online kaum dokumentiert sind. Ich habe so für eine Ferienwohnung in Thüringen einen Zuschuss von 8.000 Euro bekommen, von dem ich vorher nichts wusste.
BAFA-Förderung für energetische Sanierung
Wenn du eine ältere Ferienwohnung kaufst und sanierst, kommt die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) des BAFA in Frage. Heizungsmodernisierung, Dämmung, Fensteraustausch – all das kann gefördert werden, auch bei vermieteten Objekten.
Förderquoten:
- Basis: 15 % der förderfähigen Kosten
- Mit Effizienz-Bonus: bis zu 70 % in bestimmten Konstellationen
Praxisbeispiel: Ferienwohnung in Bayern finanzieren – mit konkreten Zahlen
Schauen wir uns ein reales Szenario an, das ich in ähnlicher Form mehrfach begleitet habe.
Das Objekt:
Ferienwohnung in Garmisch-Partenkirchen, 65 m², Baujahr 1985, Kaufpreis 320.000 Euro, Energieeffizienzklasse D.
Die Ausgangssituation:
Käuferin ist Angestellte mit 65.000 Euro Jahresbrutto, Eigenkapital 80.000 Euro (25 % des Kaufpreises). Ziel: Ferienvermietung über Airbnb, ca. 180 Vermietungstage pro Jahr, Durchschnittspreis 120 Euro/Nacht = ca. 21.600 Euro Jahreseinnahmen.
Finanzierungsstruktur:
| Position | Betrag |
|—|—|
| Kaufpreis | 320.000 € |
| Nebenkosten (ca. 12 %) | 38.400 € |
| Gesamtinvestition | 358.400 € |
| Eigenkapital | 80.000 € |
| Finanzierungsbedarf | 278.400 € |
Kreditstruktur:
- KfW-Darlehen (Programm 261, nach geplanter Sanierung auf Effizienzhaus 85): 100.000 Euro zu 3,15 % effektiv, 20 Jahre Laufzeit, 2 % Tilgung → monatliche Rate: ca. 425 Euro
- Bankdarlehen Restbetrag: 178.400 Euro zu 3,85 % effektiv, 25 Jahre, 2 % Tilgung → monatliche Rate: ca. 860 Euro
Gesamte monatliche Kreditbelastung: ca. 1.285 Euro
Einnahmen-Ausgaben-Rechnung (vereinfacht):
| Position | Monatlich |
|—|—|
| Mieteinnahmen (Ø) | 1.800 € |
| Kreditrate | -1.285 € |
| Verwaltung/Reinigung | -250 € |
| Rücklagen/Instandhaltung | -150 € |
| Versicherungen | -80 € |
| Monatlicher Überschuss | +35 € |
Das klingt nach wenig – und das ist es auch. Aber: Die Immobilie tilgt sich selbst, die Wertsteigerung in Garmisch-Partenkirchen liegt historisch bei 3–5 % p.a., und die Zinsen sind als Werbungskosten steuerlich absetzbar. Bei einem Grenzsteuersatz von 35 % ergibt das eine jährliche Steuerersparnis von ca. 3.800 Euro allein auf die Zinszahlungen.
Geplante Sanierungsmaßnahme: Heizungstausch (Wärmepumpe) und Dämmung für 28.000 Euro → BAFA-Förderung ca. 7.000 Euro, KfW-Tilgungszuschuss ca. 5.000 Euro. Netto-Investition: 16.000 Euro, dafür Aufwertung auf Effizienzklasse B und höhere Vermietbarkeit.
Häufige Fehler bei der Finanzierung einer Ferienwohnung
In meinen Beratungen sehe ich immer wieder dieselben Fehler. Hier sind die fünf gravierendsten:
1. Nebenkosten unterschätzen
Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5–6,5 %), Notar, Grundbuch, Makler – das summiert sich schnell auf 10–15 % des Kaufpreises. Wer das nicht einkalkuliert, gerät sofort in Liquiditätsprobleme.
2. Leerstand nicht einplanen
Viele Käufer rechnen mit 100 % Auslastung. Realistisch sind 50–70 % – je nach Lage und Saison. Plane immer mit dem konservativen Szenario.
3. Keine Rücklagen bilden
Eine Ferienwohnung ist stärker beansprucht als eine normale Mietwohnung. Gäste wechseln häufig, Möbel verschleißen schneller, Geräte gehen kaputt. Plane mindestens 1–1,5 % des Immobilienwerts pro Jahr als Instandhaltungsrücklage ein.
4. Steuerliche Aspekte ignorieren
Die Ferienvermietung hat spezifische steuerliche Regeln – insbesondere wenn du die Wohnung auch selbst nutzt. Wer die Eigennutzung nicht sauber dokumentiert, riskiert die Aberkennung der Werbungskosten. Hol dir frühzeitig einen Steuerberater mit Immobilienerfahrung.
5. Nur eine Bank anfragen
Zinsunterschiede von 0,3–0,5 % klingen klein, bedeuten aber bei 200.000 Euro Kredit über 20 Jahre einen Unterschied von 12.000–20.000 Euro. Vergleiche mindestens 5–7 Angebote, nutze Vergleichsportale und ziehe einen unabhängigen Finanzierungsvermittler hinzu.
So bereitest du dich optimal auf das Bankgespräch vor
Banken wollen Sicherheit sehen. Deine Aufgabe ist es, ihnen diese Sicherheit zu geben – auf dem Papier.
Was du mitbringen solltest:
- Exposé und Kaufvertragsentwurf des Objekts
- Detaillierter Businessplan mit realistischen Einnahme- und Ausgabenprognosen
- Vergleichbare Vermietungspreise aus der Region (Screenshot von Airbnb, Booking.com)
- Nachweis deiner Bonität: Gehaltsabrechnungen der letzten 3 Monate, Steuerbescheide der letzten 2 Jahre
- Eigenkapitalnachweis: Kontoauszüge, Depotauszüge
- Energieausweis des Objekts
- Gutachten oder Wertermittlung (bei älteren Objekten empfehlenswert)
Wenn du bereits Ferienwohnungen betreibst: Lege Buchungsstatistiken und Einnahmenübersichten der letzten Jahre vor. Das ist das stärkste Argument, das du haben kannst.
Mein persönlicher Tipp: Geh nicht allein zur Bank. Ein erfahrener Finanzierungsvermittler kennt die Kriterien der einzelnen Banken und weiß, welches Institut für dein Profil am besten geeignet ist. Das kostet dich nichts – der Vermittler wird von der Bank vergütet.
Häufige Fragen
Kann ich eine Ferienwohnung ohne Eigenkapital finanzieren?
Theoretisch ja, praktisch sehr schwer. Einige Banken bieten Vollfinanzierungen an, verlangen dafür aber erstklassige Bonität und oft Zusatzsicherheiten wie andere Immobilien. Die Zinsen sind bei Vollfinanzierungen deutlich höher. Meine Empfehlung: Mindestens 20 % Eigenkapital ansparen, bevor du kaufst – das spart langfristig erheblich.
Werden Mieteinnahmen aus der Ferienvermietung bei der Kreditprüfung angerechnet?
Das hängt von der Bank ab. Manche Institute rechnen 60–70 % der prognostizierten Mieteinnahmen an, andere gar nichts. Wenn du bereits eine laufende Ferienwohnung betreibst und Einnahmen nachweisen kannst, ist die Anrechnung deutlich wahrscheinlicher. Zukünftige Einnahmen ohne Nachweis werden meist skeptisch bewertet.
Welche Förderprogramme sind für Ferienwohnungen am relevantesten?
Das KfW-Programm 261 ist der wichtigste Baustein, wenn das Objekt energetisch saniert wird oder bereits einen guten Energiestandard hat. Ergänzend lohnt sich ein Blick auf die Förderprogramme der jeweiligen Landesförderbanken – diese sind oft weniger bekannt, aber sehr zielgerichtet für touristische Investitionen.
Wie lange dauert eine Finanzierungszusage für eine Ferienwohnung?
Plane 4–8 Wochen ein. Bei komplexen Objekten oder wenn mehrere Banken angefragt werden, kann es länger dauern. Starte den Prozess frühzeitig – idealerweise bevor du ein verbindliches Kaufangebot abgibst. Viele Verkäufer verlangen eine Finanzierungsbestätigung innerhalb weniger Wochen.
Lohnt sich eine Ferienwohnung als Kapitalanlage überhaupt noch?
Bei den aktuellen Kaufpreisen in Toplagen ist die Rendite aus der Vermietung allein oft nicht berauschend. Der eigentliche Wert liegt in der Kombination aus Mieteinnahmen, Wertsteigerung, Steuervorteilen und dem persönlichen Nutzwert. Wer eine Ferienwohnung rein als Renditeobjekt betrachtet, sollte sehr genau rechnen. Wer sie als langfristigen Vermögensaufbau mit Nutzungskomponente sieht, findet in vielen Regionen noch attraktive Objekte.
Mustafa Nemat Ali ist Versicherungsexperte und Immobilieninvestor mit 13 eigenen Ferienwohnungen in Deutschland. Er hat über 2.000 Ferienwohnungs-Betreiber zu Finanzierungs-, Versicherungs- und Betriebsfragen beraten.
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